杭州楼市的“一哥”之争，无论最终结局如何，都真实反映了当前房企此消彼长的现实。在这一变化过程中，尤以外来房企强势进攻、本土房企集体退守为甚。最近几年外来大鳄加快布局杭州市场，一家家颇具实力的房企在杭州楼市攻城掠地，深刻改变着杭州楼市的生态格局。杭州楼市的江湖座次，最近几年中也是频繁生变，越来越多的本土房企被挤出销售十强。全国十强悉数登场

    2005年，万科以并购南都的方式，成为首个进入杭州市场的外来大鳄。此后，保利、中海、金地、龙湖、碧桂园等实力房企纷纷抢滩杭州市场，由本土房企占主导的市场格局被逐步打破。

    2011年之后由于房地产市场跌入低谷，外来大鳄入杭之旅经历了短暂的歇息。然而在楼市全面转暖的2013年，外来大鳄以锐不可挡之势布棋杭州，掀起了一个高潮。2013年是外来大鳄进入杭州数量最多的一年，仅首次入杭的外来房企多达20家，其中不乏万达、招商、恒大、首开、旭辉这样的全国知名房企。也正是在这一年，融创以收购金都高尔夫艺墅股权的方式，首度进军杭州主城区。

    2013年的这一场盛宴之后，杭州楼市已经成为一个全国性市场，因为到处可见外来大鳄的身影。“全国销售十强”、“千亿房企”、“招保万金”等，均已悉数到场，全国50强房企中缺席的已不到20家。这对作为二线城市的杭州而言，是一种市场殊荣，但对本土房企而言显然预示着一场腥风血雨。

    本土房企感受到外来大鳄的咄咄逼人，最先来自于土地市场的争夺。2012年杭州土地市场拿地最多的三家房企分别是中海、万科和嘉里。到了2013年，这一趋势愈演愈烈，杭州土地市场拿地最多的十家开发商中，本土房企只有一家，作为本土大佬的绿城更是颗粒无收。此外，2013年杭州77%的土地由外来大鳄拿走，越来越多的本土房企只能拿到“边角料”或者是村留用地。

    对一家房企而言，土地就是今后几年生意的最大资本。土地储备的多寡，将直接决定一家房企未来几年的发展。当外来大额攫取越来越多的土地资源之时，本土房企的集体败退似乎也就不可避免了。

    “十强榜”见证兴衰

    随着楼市生态格局剧变，杭州楼市销售十强榜上的名单，最近几年也在不断发生变化，也因而成为见证房企兴衰的一面镜子。

    外来大鳄还没有入杭的时候，十强榜自不必说，清一色全都是本土房企的身影。很长一段时间，绿城、滨江、金都前三强的地位几乎雷打不动，而作为第二阵营的广厦、华元、大华、郡原、天阳等房企，也都有过抢眼的表现。但是在外来大鳄强大的攻势以及多轮楼市调控面前，杭州楼市销售“十强榜”位次不断变化。

    2008-2012年间，杭州楼市销售十强排行榜上，外来房企和本土房企的数量各占一半左右。比如2010年和2011年上榜的本土房企为4家，2012年上榜的本土房企有5家。这一时期的杭州楼市，可以说本土房企和外来房企各占半壁江山。

    然而到了2013年，外来房企在气势上形成了绝对优势，当年共有7家外来房企上榜，分别是万科、龙湖、中海、金地、华润新鸿基、世茂、九龙仓、保利。登上十强榜的本土房企只剩下3家，分别是绿城、滨江、德信。

    进入到2014年，虽然各家房企最终的销售数字还没有出来，但蝉联10多年杭州楼市冠军的绿城，老大地位也首次岌岌可危。本土房企的市场处境并没有好转，最终留在2014年杭州楼市销售十强排行榜上的本土房企，很有可能从去年的3家减少为2家。

    此外，如果预测一两年之后的市场，本土房企的前景似乎更加不容乐观。外来大鳄2013年大举进入杭州市场，真正发力恐怕要到明年。比如拿下华家池地块的绿地，仅华家池一个项目的总销售额就要超过100亿元，如果明年顺利大卖，那么绿地在杭州市场的排名将会迅速前移。拿下蓝孔雀以及杭师大两宗土地的融信，销售额也将在明年显著上升，成为杭州楼市的又一“新势力”。大鳄围攻之下，即便绿城今年还能勉强坐稳杭州楼市的头把交椅，也是压力山大。

    外来房企融入本地

    不少进入杭州市场的外来大鳄，一直致力于“本土化”。就比如万科，楼盘开发过程中十分注重与地脉文化的一脉相承，为杭州楼市建造了多个脍炙人口的作品，也因此在杭州市场迅速站稳脚跟，并取得跨越式发展，2013年销售额首次突破100亿元大关。不过，也有一些外来房企“水土不服”，本土化之路任重道远。

    绿城和融创之间的收购闹剧，表面上看是商业利益之争，实则也是两家房企企业文化难以融合的一个突出案例。绿城和融创是业内两种风格截然不同的房企，绿城在产品品质打造上近乎执拗，有时甚至不惜牺牲成本，而融创显然更注重市场化和销售额，这两家房企若能取长补短，那么融创收购绿城倒不失是一件幸事。不过从目前双方曝出的分歧来看，这两种不同的文化基因似乎是水火难容。

    外来大鳄迥异于本土房企的市场秉性，对杭州楼市也造成了巨大的冲击。比如“全民皆兵”的销售模式，“千人大团购”的开盘盛况，对杭州楼市营销产生了深远影响。此外，外来大鳄引进的快速开发模式（从拿地到开盘最快只用了5个多月），也深深触动了本土开发商，带动了杭州房地产开发普遍提速。比如外来大鳄入杭之前，很多本土房企从拿地到开盘需要两年甚至更长时间，但现在这一周期已缩短至一年左右。

    事实上，在杭州市场叱咤风云的外来大鳄，大多数“本土化”完成得不错。借助强大的资金实力，并通过对杭州市场需求的细腻把握，它们成了行业中的佼佼者。比如龙湖，以出色的园林景观赢得了市场的尊重，旗下多个楼盘实现热销，最近几年稳居杭州楼市十强榜，并且具备了冲击前三强的实力。

    房企此消彼长

    “黄金十年”之后的房地产，快速进入洗牌时代。对一些开发商而言，这是一种痛苦的经历，但是对整个房地产市场而言，这是一次嬗变。

    房企此消彼长，这是市场的一种正常波动。企业不进则退，这是商海的铁律，只不过这一铁律在最近几年的房地产市场中，表现得尤为明显。

    外来大鳄崛起杭州楼市，这是市场发展的必然。房地产是资金密集型产业，从拍下土地到建造房子，需要投入大量资金，这对经济实力薄弱的本土房企而言，无疑成了一大障碍。拿不到地，这是很多本土房企落败的直接原因。

    外来大鳄进入杭州，给杭州楼市带来了更多元化的产品，这也有利于楼市进步。当然，外来大鳄带来的也并非全都是“正能量”，比如有的房企过度追求开发速度而忽视产品质量，过度追求产业化而忽视产品个性。就比如现在很多城市的建筑风格越来越趋同，就是这一恶果的体现。

    一味地排斥外来房企，这未免有些狭隘，毕竟房地产已经成为全国性市场。当然，无论是本土房企还是外来房企，都应该尊重和保护本土文化，赋予产品本土文化的基因。若此，一个楼盘是本土房企造的，还是外来房企造的，跟住在里面的人又有何关系呢？