11月21日央行宣布降息，这对于总体资金压力较大的开发商而言，无异于是一场“及时雨”。尽管单次降息并不会改变开发商高企的融资成本，但是降息通道的开启，对开发商而言意味着一个发展新机遇，也将对楼市生态格局产生较大的影响。

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降息直接降低开发成本

作为资金密集型产业，开发商对银行贷款的依赖度很高。除了少数拥有央企国企背景的开发商，拥有较多的自有资金外，大多数开发商都需要通过各种各样的融资渠道，借贷前期开发所需要的资金。而在前期所需资金中，土地款是最大的一笔也是最为刚性的一笔。

降息对开发商最直接的影响，就是贷款成本降低。到底降了多少？根据此次降息幅度（0.4%），可以进行粗略估算。目前在杭州一个楼盘从拿地到预售大约需要一年左右的时间，假定一宗总价10亿元的土地，仅土地款一年的融资成本就降低了400万元。当然，即便一年之后楼盘开始预售，因回笼的部分资金尚不足以偿还贷款，借贷还会持续。目前一个楼盘的开发周期（从拿地到销售结束）为3-5年，这也意味着一宗总价10亿元的土地，贷款成本就要超过一两千万元。

业内人士向记者透露，一个开发总成本为30亿元的楼盘，如果是一家中小房企，借贷总量会超过20亿元。降息之后，对于这样规模的一个楼盘，总计可省下三四千万元的利息成本。对于利润空间日益缩小的房地产业而言，这已是一笔不小的金额。目前市场普遍预期明年还将有一到两次的降息，几次叠加之后利率降幅达到1%以上，也并不是没有可能。

除了直接向银行贷款之外，信托和民间借贷，也是开发商最为常见的融资渠道。随着基准利率调整，银行以外的其他融资渠道利率也会相应调整。“我们给客户的利率也都是要跟着银行基准利率走的，接下去的业务我们也会相应调整利率。”在杭州从事资金业务的陆先生向记者表示，降息对民间借贷利率的影响是立竿见影的。此前不少杭州本土开发商，短期周转资金很大一部分都依赖民间借贷。

利息的变化，对楼盘定价多少也会产生一些影响。单次降息对商品房销售价格的影响固然微乎其微，但若在这一轮降息通道中经历多次降息，对开发成本的影响不容小觑，将意味着开发商在产品定价时拥有了更大的空间。当然，开发商会不会把降低的成本直接体现到房价中去，这还要视乎整个市场的发展变化。

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盈利能力增强信心大振

降息通道开启，等于是给开发商打了一剂强心针，对未来的盈利预期也在普遍增强，而这将会对明年的房地产市场产生深刻影响。

此次降息除了直接降低开发商的融资成本之外，另一更为重大的意义是传递信贷适当放松的信号。从历年的经验来看，此次降息意味着降息通道的开启，并将伴随银行准备金率的下调。一旦这一预期在未来几个月中逐步实现，对开发商而言是一个巨大的利好。

目前大多数开发商从银行拿到的贷款利率远超基准利率，上调30%以上的比比皆是，中小开发商平均年融资成本超过10%。也正因为如此，再加上一些楼盘拿地成本偏高，致使最近几年房地产市场的亏损面越来越大。融资成本高企，最大的原因还在于银行贷款额度紧张。如果银行准备金率进一步下调，将会对目前的这一现状产生较大影响，其效力远比单一的降息政策要大得多。

以杭州楼市为例，目前约1/3的楼盘亏本，1/3的楼盘保本，实现盈利的楼盘仅1/3。若后期利率和准备金率同步下调，开发商的融资成本将会大幅下调，这将使得一部分楼盘“扭亏为盈”。事实上对于那些处于盈亏边缘的楼盘而言，该省的成本都已省掉，融资成本大降已成为盈利的最后希望。