杭州彩虹城已半开放十多年 社区商业直接受益
杭州网 发布时间：2016-02-23 07:02
安保人员也多了一倍
开放式社区国内有成功案例 前提是做好系统规划
滨江彩虹城小区不设大门的中央大道 张康康摄
日前，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布后，迅速引发热议。其中“中国原则上将不再建设封闭住宅小区”与“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”两条意见的关注度最高。
支持者认为社区开放了，可以优化周边道路，缓解交通压力。反对者普遍对社区开放后自身的居住环境产生担忧，特别是社区开放后人流、车流多了，居住安全如何保障？
在大社区、小组团、社区道路公共化方面，杭州滨江区有一个不错的样板——建筑面积46万平方米、户数3000户、已建成十多年的彩虹城。对于社区开放后的利弊，这里的居民和管理者最有发言权。
彩虹城：社区开放后有好有坏
区别于传统的封闭式小区，彩虹城是一个没有“围墙”的“开放式”小区。南向正大门，以入口为起点，由南至北设计了一条精美的中央大道，将整个小区一分为二，并沿途设置商业步行街。它对所有人开放，可以一直走到北侧的江边（闻涛路）。同时，各个小区组团之间，以可以通行车辆的道路进行区隔。
小区的开放性，带来了一些显而易见的好处。“周边小区的一些业主喜欢到这里玩，去江边也有很多人选择这条路，带动了人气。”在步行街开小超市的老板说。
不过小区的开放性，对物业管理来说是一个挑战。“彩虹城只能说是一个半开放式小区，因为各个组团都是独立围合，进入仍需通过门岗。”滨江彩虹城物业公司主管石柯说。
在石柯看来，半开放式带来的最大不同，是安保力量的投入和公共部分的维护。“目前彩虹城光安保人员就有60名，如果是纯封闭式的，人员可以减半；另外，公共空间的维修投入也会多一些。”
“中央大道，包括各个组团之间的道路，虽然是开放式的，但只要位于小区范围内，都是由我们物业负责管理。”石柯说。
过渡需要更具体的执行细则和时间
彩虹城或许是一个不错的尝试，但在很多开发商和业内人士看来，现有文件缺乏太多细节，与杭州现有小区状况存在很多矛盾。
“在开发商和市场都习惯封闭式社区的情况下，想要一下子改过来难度不小。”杭州一个楼盘的负责人说，“对于购房者来说，首先担心的就是安全，其次是道路公用后带来的噪声问题。”
在他看来，从封闭式社区再回到开放式社区需要做很多细化的工作。最直接的是物业管理的范畴和服务会不同，比如物业安保不再是针对一个小区，理论上每一栋楼都应该有相应的安保措施。
“将小区的道路、绿化对外开放，以现在的情况来看肯定是不合理的。”杭州融创时代奥城营销负责人虞晓骏认为，这涉及到物权归属问题，业主出钱的，谁愿意拿出来共享。如果今后新地块出让，设置了具体条件，那又另当别论。
“市中心不少小区都是上世纪八九十年代建设的老小区，比如朝晖、大关、翠苑、古荡等，楼间距窄，车位少，随着私家车越来越多，已经从开放式向半封闭式转型，例如道路单边停放车辆，单向通行。如果将小区开放，车位资源竞争将更加激烈。同时这些小区，物业管理费用较低，开放后将会增加交通管理成本。”杭州我爱我家市场评论员宋文杰认为，开放小区未必能更好地疏通路网，只能对一些特别大的小区，划分多个组团来实现。
来源：都市快报 作者：记者 张康康 梁应杰 编辑：高婷婷
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