安保人员也多了一倍

开放式社区国内有成功案例 前提是做好系统规划

滨江彩虹城小区不设大门的中央大道 张康康摄

日前，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布后，迅速引发热议。其中“中国原则上将不再建设封闭住宅小区”与“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”两条意见的关注度最高。

支持者认为社区开放了，可以优化周边道路，缓解交通压力。反对者普遍对社区开放后自身的居住环境产生担忧，特别是社区开放后人流、车流多了，居住安全如何保障？

在大社区、小组团、社区道路公共化方面，杭州滨江区有一个不错的样板——建筑面积46万平方米、户数3000户、已建成十多年的彩虹城。对于社区开放后的利弊，这里的居民和管理者最有发言权。

彩虹城：社区开放后有好有坏

区别于传统的封闭式小区，彩虹城是一个没有“围墙”的“开放式”小区。南向正大门，以入口为起点，由南至北设计了一条精美的中央大道，将整个小区一分为二，并沿途设置商业步行街。它对所有人开放，可以一直走到北侧的江边（闻涛路）。同时，各个小区组团之间，以可以通行车辆的道路进行区隔。

小区的开放性，带来了一些显而易见的好处。“周边小区的一些业主喜欢到这里玩，去江边也有很多人选择这条路，带动了人气。”在步行街开小超市的老板说。

不过小区的开放性，对物业管理来说是一个挑战。“彩虹城只能说是一个半开放式小区，因为各个组团都是独立围合，进入仍需通过门岗。”滨江彩虹城物业公司主管石柯说。

在石柯看来，半开放式带来的最大不同，是安保力量的投入和公共部分的维护。“目前彩虹城光安保人员就有60名，如果是纯封闭式的，人员可以减半；另外，公共空间的维修投入也会多一些。”

“中央大道，包括各个组团之间的道路，虽然是开放式的，但只要位于小区范围内，都是由我们物业负责管理。”石柯说。

过渡需要更具体的执行细则和时间

彩虹城或许是一个不错的尝试，但在很多开发商和业内人士看来，现有文件缺乏太多细节，与杭州现有小区状况存在很多矛盾。

“在开发商和市场都习惯封闭式社区的情况下，想要一下子改过来难度不小。”杭州一个楼盘的负责人说，“对于购房者来说，首先担心的就是安全，其次是道路公用后带来的噪声问题。”

在他看来，从封闭式社区再回到开放式社区需要做很多细化的工作。最直接的是物业管理的范畴和服务会不同，比如物业安保不再是针对一个小区，理论上每一栋楼都应该有相应的安保措施。

“将小区的道路、绿化对外开放，以现在的情况来看肯定是不合理的。”杭州融创时代奥城营销负责人虞晓骏认为，这涉及到物权归属问题，业主出钱的，谁愿意拿出来共享。如果今后新地块出让，设置了具体条件，那又另当别论。

“市中心不少小区都是上世纪八九十年代建设的老小区，比如朝晖、大关、翠苑、古荡等，楼间距窄，车位少，随着私家车越来越多，已经从开放式向半封闭式转型，例如道路单边停放车辆，单向通行。如果将小区开放，车位资源竞争将更加激烈。同时这些小区，物业管理费用较低，开放后将会增加交通管理成本。”杭州我爱我家市场评论员宋文杰认为，开放小区未必能更好地疏通路网，只能对一些特别大的小区，划分多个组团来实现。

开放式社区在国内也有成功案例

虽然在国内推行开放式社区的做法尚有争议，但确实有开发商借鉴国外社区的布局，突破常规居住社区模式，做出了一些尝试。

在四川宜宾，有个名为“莱茵河畔”的社区，里面的所有小区都没有围墙，全部道路都向公共空间开放。每个人都可以驾车穿梭于每个小区之间，但是必须要凭卡进入单元楼。相当于将住宅的安全防护体系从小区退至单元门口。

由于管理得当，2011年这个社区还获得了“全国物业管理示范社区”称号。据说，绿城董事长宋卫平还特地去那考察过。

事实上，多年来宋卫平对建造“开放式社区”一直很有兴趣。绿城曾想在江苏一个叫“扬中”的小县城开发一个没有围墙的社区，整个规划方案都做好了，最终因为没有拿下土地搁置。此前，绿城还想把在杭州的楼盘“扬柳郡”做成没有围墙的社区，最后考虑到市场接受程度而放弃。

但在一些业内人士看来，“莱茵河畔”成功的前提是在开建前就有很好的规划，对整个区域有比较系统的规划。这点类似于杭州的万科良渚文化村。

“准确地说，这更像是一个介于全封闭和全开放之间的产品。”良渚文化村常住居民胡先生说。目前，良渚文化村共有10多个小区，所有居民共享包括图书馆、商业街、菜场、花园、食堂等在内的公共资源，这套资源同时也对外开放。

良渚文化村相关负责人表示，当初在做这个产品时，万科就考虑到住宅需求和旅游需求的结合，“所以不能把它做成全封闭式的，但也考虑到对私人空间的保护，没有做成全开放式的。”

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新政可能对豪宅产生较大影响

如果按照文件实施，楼市会发生怎样的变化？

“对杭州将来土地出让的影响不会太大。以前出让土地大多是大面积的，那时候地多，现在地少。”杭州房产评论员杨广宏表示，类似天都城、良渚文化村这样的大社区，本身就很难再出现了。“如果没有大面积大批量的土地一起出让，跟这个政策的关系其实并不大。”

不过，他认为所谓的高价豪宅，肯定会减少，价格也会有所影响。毕竟，在豪宅价格的构成中，有很大一部分来自于小区绿化景观等业主共有的公共空间。