第四章 物业使用和维修

第四十一条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理用水、排水、通行、通风、采光、日照、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。

建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产主管部门制定。

第四十二条 物业使用中禁止下列行为：

（一）违法拆改、变动房屋承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；

（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；

（五）擅自改变房屋外立面；

（六）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；

（七）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；

（八）排放有毒、有害和污染环境的物质或者超出规定标准的噪音；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（十）占用共用部位、共用设施设备；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

第四十三条 业主或者非业主使用人进行物业装修，应当事先告知物业服务企业，并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。

第四十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第四十五条 物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理，并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付使用时，建设单位应当将有关共用设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终端用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

第四十六条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：

（一）专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担；

（二）共用部位和共用设施设备包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。

物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

第五章 物业保修金和物业专项维修资金

第四十八条 用于销售的物业，建设单位在办理房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准；在办理房屋产权初始登记手续时无法提供工程决算报告的，可以以市建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。

物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理。

第四十九条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：

（一）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；

（二）经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。

需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。

第五十条 物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照当年1月1日一年期银行定期存款利率计息。

物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。

物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。

第五十一条 物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）人民政府指定的机构（以下称维修资金管理机构）统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主和房产、财政部门的监督。

第五十二条 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。

第五十三条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

第五十四条 物业专项维修资金存款每年计息一次，当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照当年1月1日一年期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

第五十五条 使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

（一）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项；

（二）业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示；

（三）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请；

（四）维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；

（五）工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。

工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。

第五十六条 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金：

（一）物业服务企业向所在区、县（市）质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告；

（二）质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日；

（三）物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金；

（四）维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；

（五）工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。

第五十七条 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。

实行物业专项维修资金自主管理的，应当按照下列程序办理：

（一）由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容；

（二）召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意；

（三）业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构；

（四）维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。

第五十八条 任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。

第六章 法律责任

第五十九条 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，按照相关规定处罚；没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。

本条例规定由市、县（市）城乡规划主管部门实施的行政处罚，属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。

第六十条 建设单位未按照本条例第十六条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元的罚款。

第六十一条 物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未按照要求将物业服务合同备案的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以二千元以上五千元以下的罚款。

第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定，退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，由市房产主管部门吊销或者提请吊销其物业管理资质证书。

第六十三条 物业服务企业违反本条例第三十九条第二款规定，未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县（市）房产主管部门责令改正，并可处以五千元以上一万元以下的罚款。

第六十四条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的，由区、县（市）房产主管部门责令立即改正，恢复原状，并可处以一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处以十万元以上二十万元以下的罚款。

第六十五条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由城乡规划主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由绿化主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处；违反本条例第四十二条第一款第八项、第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。

第六十六条 物业服务企业违反本条例第四十二条第二款规定，对业主、非业主使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的，由区、县（市）房产主管部门责令改正，可处以一千元以上一万元以下的罚款。

第六十七条 建设单位违反本条例第四十八条、第五十二条规定，不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

第六十八条 违反本条例规定，房产主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）挪用专项维修资金或者保修金的；

（二）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；

（三）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第七章 附则

第六十九条 本条例自 年 月 日起施行。