（四）集体建设用地使用权人依法取得的集体建设用地使用权受法律保护，集体建设用地所有权人在出让、出租合同约定的使用期限届满前不得收回。

    因城乡规划或公共利益需要，政府依法对集体建设用地实行征收或征用的，经原批准用地的人民政府批准后，集体建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿，集体建设用地所有权人和使用权人应当服从。

    六、规范集体建设用地流转收益分配

    各县（市）国土资源部门应当参照国有土地基准地价的标准，制定并公布集体建设用地有偿使用的指导价和最低保护价，并根据当地经济发展和土地市场交易状况，适时进行调整。集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。

    集体建设用地使用权人向集体建设用地所有权人缴纳的土地收益或租金，除依法上缴国家外，应遵循“谁所有，谁收益”的原则，归村集体经济组织所有，并严格按照《杭州市村经济合作社财务管理办法》（市政府令第180号）的有关规定，纳入农村集体财务收支统一管理。

    集体建设用地使用收益主要用于对原承包农户的补偿、土地资源的保护开发、基础设施和公益事业建设以及村集体经济组织成员的社会保障。各县（市）财政管理部门应当加强监管。

    集体建设用地使用权人按《合同》约定再次进行流转所产生的收益，属集体建设用地使用权转出方投资建设的地上建筑物产生的收益归转出方所有，其他在再次流转中产生的增值部分按《合同》约定进行分配。

    七、确保流转试点工作平稳开展

    （一）五县（市）及试验区必须严格加强集体建设用地流转管理。严禁利用集体建设用地流转进行商品房地产开发，集体建设用地上的地面建筑物不得进行分割，使用权不得进行分割登记。严禁以流转为名，将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地。要确保辖区范围内集体建设用地规模不增加、耕地面积不减少。

    （二）五县（市）及试验区要认真组织开展集体建设用地现状调查工作，全面掌握本辖区内集体建设用地的宗数、面积、建筑规模等，摸清流转土地的情况，为开展集体建设用地流转试点工作奠定基础。

    （三）五县（市）及试验区要加快构建集体建设用地流转平台，建立公开、公平的交易有形市场，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，维护市场交易秩序，完善集体建设用地流转价格体系。

    （四）五县（市）及试验区要根据本地实际及土地利用总体规划、县（市）域总体规划，加快制定和完善乡（镇）、村建设规划，避免集体建设用地利用的分散性、随意性和盲目性。凡进行流转的农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划和城乡规划，以实现城市空间布局合理化和土地资源节约集约利用。

    （五）五县（市）及试验区要根据本地实际和本意见精神，尽快制定本辖区内集体建设用地流转试点工作实施细则，明确流转试点工作内容、流转范围、收益分配等，规范审批程序，确保集体建设用地流转试点工作有序开展。

    本意见由市国土资源局负责牵头组织实施，自公布之日起30日后施行。

    二○一二年三月十二日