杭政函〔2012〕34号

    各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

    为加强农村土地管理工作，规范农村集体建设用地（以下简称集体建设用地）使用权流转行为，维护农民合法权益，促进农村经济和小城镇建设的快速发展，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神，现就我市开展农村集体建设用地使用权流转试点工作提出以下实施意见。

    一、明确集体建设用地流转试点工作目标任务

    在桐庐县、淳安县、建德市、富阳市、临安市及省级农村改革试验区[以下简称五县（市）及试验区]范围内，开展集体建设用地流转工作试点，探索集体建设用地使用权流转和管理新机制，建立符合市场经济要求的集体建设用地使用制度；研究制定符合实际、切实可行的集体建设用地流转政策，完善集体建设用地流转管理办法；明晰和保护农民合法权益，增加农民收入；充分发挥集体建设用地的潜力，不断优化土地资源配置，缓解城市化进程中的建设用地矛盾；正确处理国家、集体和农民之间的利益关系，合理分配集体建设用地使用权流转收益，促进全市农村经济可持续发展。

    二、严格控制集体建设用地流转试点范围

    本意见所称集体建设用地流转是指在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为。凡在五县（市）及试验区确定的试点范围内，依法取得集体建设用地使用权的非住宅类集体建设用地，符合土地利用总体规划、县（市）域总体规划和村镇建设规划，且权属合法、无争议、界址清楚，土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制的，均可依法进行流转，主要包括乡（镇）、村办集体企业用地和空闲的公益事业用地，个体工商户生产经营性用地，已依法农转用并建有建筑物及其他附着物等设施的种植业、养殖业用地，以及有长期稳定收入来源的基础设施建设项目用地。

    农村宅基地暂不进行流转。严禁使用集体建设用地进行商品房地产开发。

    三、规范集体建设用地流转形式

    集体建设用地使用权可按出让、转让、出租、转租、抵押等方式进行流转，其地上合法建筑物及其他附着物随之出让、转让、出租、转租和抵押。

    （一）集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有权人将一定年限的集体建设用地使用权出让，由集体建设用地使用权人向集体建设用地所有权人支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资）、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，集体建设用地使用权视同出让。集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

    （二）集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。

    （三）集体建设用地使用权出租，是指集体建设用地所有权人或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地出租，由承租人向出租人支付租金的行为。集体建设用地使用权的出租年限最高不得超过20年。

    （四）集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

    （五）集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人在不转移集体建设用地使用权的基础上，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。

    四、严格执行集体建设用地流转审批程序

    （一）集体建设用地所有权人持村民或社员（代表）会议讨论通过、经公示无异议的关于同意集体建设用地使用权流转的决议和集体建设用地使用权证，向土地所在地的县（市）国土资源部门提出流转申请，经县（市）国土资源部门会同农办、建设和规划等部门审核并报同级人民政府批准后，由县（市）国土资源部门核发同意流转批准书。

    （二）集体建设用地所有权人取得同意流转批准书后，可采用招标、拍卖、挂牌或协议的方式将集体建设用地使用权进行流转，并与取得集体建设用地使用权的使用权人签订《集体建设用地使用权使用合同》（以下简称《合同》）。《合同》中应载明集体建设用地所有权人、集体建设用地使用权人和土地位置、面积、用途、使用年限、使用条件、收益标准以及支付方式、双方的权利义务、期限届满时集体建设用地使用权及地上建筑物的处理办法、违约责任等内容。集体建设用地使用权依照《合同》约定进行再次流转的，须经集体建设用地所有权人同意，原集体建设用地使用权人与新集体建设用地使用权人签订《集体建设用地使用权流转合同》（以下简称《流转合同》），原《合同》载明的权利、义务随之转移。

    （三）集体建设用地使用权人持同意流转的决议、批准书、签订的《合同》或《流转合同》等资料，到土地所在的县（市）国土资源部门申请办理集体建设用地使用权登记及变更手续，由登记机关颁发集体建设用地使用证。

    五、加强集体建设用地流转后续监管

    （一）集体建设用地使用权人应按照批准的土地用途使用土地。如需改变土地用途，应经集体建设用地所有权人和所在县（市）国土资源部门同意后报原批准用地的人民政府批准。其中，在城乡规划区内的集体建设用地改变土地用途的，在报批前还应经城乡规划行政主管部门批准同意。经批准改变土地用途后，双方应重新签订合同，调整土地出让金或租金，并到土地所在的县（市）国土资源部门申请办理相关土地变更登记手续。

    （二）流转的集体建设用地不改变土地用途，但对地上建筑物及其他附着物进行加层、改建、扩建、拆除重建的，应依法经建设（规划）行政主管部门批准，取得有效的用地规划许可文件后，按照基建程序进行审批并按规定缴纳相关税费。增加建筑面积或提高容积率的，应按《合同》或《流转合同》的约定补缴土地出让金或租金。

    （三）集体建设用地使用期限届满，使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获批准的，由集体建设用地所有权人收回土地。其地上建筑物及其他附着物应按照《合同》或《流转合同》的约定处理。