老旧小区幸福指数提升，居民竖起大拇指

杭州日报讯 江干凯旋是一个典型的“老”街道，下辖15个社区，其中有12个是准物业（无物业）社区，共计49个老旧小区。随着居民对美好生活需求的日益增长，请专业物业当“管家”的呼声越来越高。

为有效破解老旧小区治理难题，凯旋街道在坚持每月每平方米0.15元物业费不上调的基础上，创新了物业“片管家”模式。

什么是“片管家”？其实是街道将下辖的12个准物业（无物业）社区划分成4个片区，分别“打包”给4家物业托管。

“新物业入驻后，我看着小区一天一个变化。”南肖埠社区居民张大伯竖起大拇指连声称赞，“物业服务明显提高了，小区环境越来越干净，保安得到了正规培训，我们的居住安全感大大提升了。”

共享物业 管理效果“1+1>2”

日前，新南北物业正式入驻南肖埠、金兰池、庆春门与庆和社区，成为凯旋“4号管家”，至此凯旋街道真正实现准物业（无物业）小区综合性专业化物业服务全覆盖。

“老旧小区物业是一个很大的存量市场，南肖埠又是凯旋的一个‘社区标杆’，我们选择入驻这里就是想打开口碑。”新南北物业副总经理胡幼凌说，“这对我们公司做大做强，去拓展老旧小区市场会有很大的帮助。”

这与最早入驻凯旋的“1号管家”邦成物业不谋而合，当初前来“应聘”的初衷无非也是为了品牌效应，“高档小区物业市场几近饱和，我们中小物业唯一的竞争力就在老旧小区。”

试运行一年，邦成物业在凯西、华家池两个社区的2019年综合考评满意度均达90%以上。

自从物业入驻后，小区有了翻天覆地的变化：清理了大量堆积物，道闸进行了数字化升级，小区入口配备了保安值班室，加强了保安24小时不间断巡逻，增设了保洁每天清扫楼道……

“现在物业还为70岁以上老人提供‘7天×24小时’上门维修服务，动作快还不收人工费，对我们这些上岁数的人实在太方便了。”华景南苑的朱阿姨实实在在体会到了新物业的“体贴”。

“片管家”相当于多个小区共享物业，架起了小区之间沟通的桥梁，“之前几个小区间几乎没什么交流的机会，现在居民有了共同物业，能和其他小区业主一起搞活动，促进了居民之间的融合。”

而共享物业核心管理层还节约了人力成本，管理人员调动也更加灵活。“物业的运作成本降低，而实际效果却‘1+1>2’。”邦成物业运营经理许陈伟说，临近小区可以调配或共享资源，这些节省下来的费用又可用于其他硬件和软件的维护上，小区的管理和服务上去了，成功打造了多赢局面。

延展服务 探索新盈利点

细论一番盈亏，过去一年，邦成物业其实处于微损状态。

刚入驻小区的硬件和软件提升都需要前期投入，而在维持0.15元物业费不上调的基础上，物业的传统经营性收入几乎只靠公共广告位与停车费。

好在去年杭州开始推行“加强住宅小区物业综合管理三年行动计划”，街道给予了一定财政补助，以缓解物业资金压力。

境遇相似的凯旋“2号管家”铭洁物业自去年6月入驻至今，情况相对好些，实现了微利。但要想“活”得好，铭洁物业总经理罗妙松说，“关键还是要开拓新的盈利点。”

对此，罗妙松已经有了不少想法，比如承包小区内的家政服务，再比如打造线上“社区超市”，“下个月，我们公司商城App将试运营，可以方便以后居民来买油买菜和买日用品。”

探索新盈利点是发展大势。许陈伟说，邦成物业今后也有类似想法，“我们会考虑承接小区内的租房服务。”

为了保证物业服务质量，对于4位“片管家”的考核，街道也是煞费苦心——月查季考年评。除了常规的检查评比，各个社区监察工作联络站的联络员们也积极参与其中，及时向街道和物业公司反馈小区居民对于物业服务的意见和建议。

“把竞争环节后移，放在实战和服务环节，接受所有居民的检验，这本身就是一个民心工程。”凯旋街道公共管理办公室主任王富强表示，“因此，不仅需要一个行之有效的考核体系，还要有明确的退出机制来保证物业始终受监督。”

据悉，层层考核后，对于不合格的物业公司先责令限期整改，若整改不到位，后将按规定启动清退程序，并报送区住建局物业科备案。

“老旧小区物业管理是一个漫长的探索。在此之中最关键的一点，是建立居民对物业意识的培养。”王富强表示，“而在多家物业分片管理的竞争比较之中，居民也会日趋成熟，增强对专业物业的接纳度，使他们以后会更公正地去投出手中的一票。”