根据《浙江省行政规范性文件管理办法》的规定，以及市政府法制办《关于对市级部门行政规范性文件由法律审查改为备案审查的通知》（杭府发〔2015〕31号）要求，现就《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划（2019—2021年）的通知》（以下简称《行动计划》）的起草制定情况作如下说明：

一、制定的背景、目标

（一）背景

住宅小区既是人民群众生活的基本场所，也是城市管理和社会治理的重要组成部分。对于老百姓来说，“买房一阵子，物业一辈子”，小区管理服务水平的改善直接关系到人民群众满意度、获得感和幸福感的提升。小区物业管理问题如果得不到及时解决，不但影响居民生活品质，也影响社会和谐稳定，影响城市改革发展，影响党在城市的执政基础。例如，去年我市社会评价意见的社会治理意见子项中，涉及物业管理和业委会的相关意见占比为11.33%。党的十九大报告指出：“带领人民创造美好生活，是我们党始终不渝的奋斗目标”。习近平总书记在视察社区工作时指出：共产党是为人民服务的政党，为民的事没有小事，要把群众大大小小的事都办好。因此，住宅小区物业管理工作的创新、改革和完善已经成为关系人民群众生活品质提升、城市人居环境改善、社会治理和谐稳定的重要环节。为此，我市起草制定了《行动计划》，从全市一盘棋的层面明确今后三年物业综合管理的工作原则、总体目标、重点任务和工作要求，有序推动住宅小区物业管理工作取得完善和提升，夯实城市社区治理基础，提高人民群众的获得感和幸福感。

（二）目标

到2021年年底，建立健全“属地综合管理、市场规范有序、业主和谐自管”的我市住宅小区物业综合管理体系。以“美好家园”为创建目标，打造出一批体现杭州优秀物业综合管理水平，具备和谐美好生活环境的品质住宅小区，推动形成“党建引领、政府保障、基层主导、业主主体、市场运作”五位一体和良性互动的住宅小区物业综合管理格局，为杭州加快建设独特韵味别样精彩世界名城，打造展示新时代中国特色社会主义的“重要窗口”奠定坚实基础。

二、征求意见情况

今年1月至4月，市住保房管局广泛征求各层面意见，征求市级相关部门和各区、县（市）政府、钱塘新区管委会等意见并召开座谈会进行研究讨论。同时邀请街道、社区、业主委员会、物业服务企业、公述民评代表、市人大代表、市政协委员等社会各界代表进行研究讨论，并于4月9日至18日期间在市住保房管局门户网站向社会公开征求意见（具体网址。

三、重点举措

（一）理顺住宅小区物业综合管理工作体制机制

《行动计划》重点任务第（一）点明确：一是落实属地管理原则。成立市、区两级政府物业综合管理工作领导小组，建立住宅小区物业综合管理“市-区-街道-社区”四级联动机制。二是落实部门管理职能。编制职责清单、细化职责分工、明晰管理边界，理顺住宅小区物业综合管理中的部门职责。三是落实街道社区职责力量。将物业综合管理工作纳入基层治理体系，加强街道社区对业主大会、业主委员会的指导监督职责；同时，增强街道、社区的住宅小区物业综合管理工作机构设置和力量配置，确保“有人管事、有钱办事”。

（二）建设“美好家园”，打造一批品质住宅小区

《行动计划》重点任务第（二）点明确：一是统筹形成合力。统筹市级各部门对住宅小区管理的各项工作要求和考评标准形成合力，针对治安、消防、电梯、绿化以及物业服务、业主委员会运行等情况，制定建设标准，符合条件的小区确定为“美好家园”。二是试点先行、以点带面。按照“一年试点、两年扩面、三年取得显著成效”要求，压实属地政府推进落实主体责任，逐步打造一批品质住宅小区。三是纳入基层治理提升体系。对各地创建“美好家园”情况进行通报公示，并在开展基层治理相关测评考核时作为相应依据。

（三）加强对业主委员会监督，提高业主自管能力

《行动计划》重点任务第（三）点明确：围绕业主委员会的“人、财、事”三要素，推动体制机制创新。一是把好业委会“人选”关。强化对业主委员会的党建引领，明确提出业委会中的党员比例要求，把好业委会成员审查遴选关口。二是把好业委会“资金”关。完善业委会财务管理制度，探索住宅小区经营性收益的信息公示和监督管理模式，保障业主的知情权和监督权。三是把好业委会“制度”关。加强对业委会重大决策的指导监督，完善业委会工作制度、工作标准，探索小区公共经济活动的招投标模式，实现公开、公平、公正。另外，大力推进物业管理纠纷人民调解工作，有效化解物业矛盾纠纷；实施小区业主信用管理措施，提升业主公共意识和素质，促进有序自我管理。

（四）促进物业服务行业的规范和良性发展

《行动计划》重点任务第（四）点明确：一是完善物业服务标准规范。按照“优质优价、质价相符”原则，根据物业服务成本变化等因素适时调整普通住宅小区前期物业服务收费标准，促进形成合理、公平的市场环境。二是强化对物业企业党建引领。依托物业管理协会及行业协会党委，不断推进物业服务企业党组织建设，使企业提升服务质量，融入社区治理总体格局。三是加大对物业行业培育扶持力度。对承接经济适用房、农转居公寓或老旧小区的物业服务企业，并经考核评定优良的，通过设立专项物业服务补助资金给予财政资金补助，引导帮助企业良性发展和承担社会责任。四是加强对物业行业监管规范。严格加强对物业行业的监督管理，及时查处违法违规行为，不断完善物管项目的考核标准以及物业企业的信用评价标准，实现物业企业分级评估。五是推动物业行业数字化转型。加快推进智慧物业建设，支持创新性物业企业以及国家级、省级示范物业企业加快发展，加快培育一批业务精、规模大、品牌强的龙头企业。

（五）分类指导，加强特定类型小区的管理

《行动计划》重点任务第（五）点明确：一是强化前期物业属地监管。前期物业管理阶段尚未成立业委会进行制约，街道社区通过签订三方监管协议，加强对物业企业监管，维护业主合法权益。二是探索小区管理委员会模式。出现业主大会未正常召开、业主委员会未正常产生等情形的，探索成立小区管理委员会，由业主代表、街道（乡镇）、社区代表组成，可以代行业主委员会职责。三是提升安置房小区物业管理水平。强化建设单位的管理职责和街道（乡镇）、社区的属地管理职责，制定管理规约，落实公共服务，整治违章行为。落实物业费收缴机制，引导居民树立权利义务意识，提高物业费收缴率。四是推进解决老旧小区物业服务和改造整治。针对未实施专业化物业服务的老旧小区，推广整合公共管理经费打包交由物业服务企业提供服务的“小区管家”模式，以及成立公益性物业服务企业低价有偿的托底服务模式，改善老旧小区管理服务水平。通过设立专项物业服务补助资金对开展社区化准物业管理的老旧小区落实物业管理补贴资金和困难群众物业费减免补贴，破解老旧小区管理服务难题。同时，持续推进老旧小区综合提升改造，实现同步改造提升、同步服务提升，改造完成即引入专业物业服务。

（六）完善物业维修资金管理机制和公共安全管理措施

《行动计划》重点任务第（五）点明确：一是健全物业维修资金归集、管理和使用制度，进一步探索资金续筹补充机制，促进物业维修资金更好地用于小区设施设备维修改造。二是落实小区公共安全管理措施。结合智慧安防小区建设、智慧消防建设、电梯管理维护等举措，不断提升住宅小区管理的智能性、安全性和便捷性。

（七）做好立法、考核、宣传等相关保障工作

一是加强组织领导，提高组织力度；二是加强检查考核，将住宅小区物业综合管理工作明确纳入年度工作目标任务；三是加强法规修订，将《杭州市物业管理条例》的第二次修订列入市人大的立法工作计划；四是加强信息化建设，落实城市大脑房管系统建设；五是加强典型引领，加大先进典型选树力度；六是加强宣传培训，正确引导舆论方向，提升全社会公民意识。

四、法律、法规、规章、政策依据

《三年行动计划》主要依据《国务院物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《杭州市物业管理条例》和中共中央、国务院与省委、省政府有关文件精神，以及市委、市政府关于城乡社区治理工作的有关要求。

五、解读机关及解读人

解读机关：杭州市住房保障和房产管理局

解读人：张帆

联系电话：87089658