买商业大平层 三个要素最关键

“商业大平层在杭州的历史有五六年了，现在产品已经比较成熟。”一位深耕商住领域的房地产业内人士告诉我们，但目前市场整体还在盘整。

“商业大平层买家喜欢买新盘。”他表示，这个赛道有较高门槛，在户型、装修、服务等方面向来很卷，因此产品迭代更新也很快。交付后出现在二手房市场的，可能是2-3年前的一些产品，和当下售卖的新品有一定差距。“总价差不多的情况下，客户自然更爱‘新颜’。”

6年前，住惯了湘湖边别墅区的老严，跟着朋友一起买了滨江区的商业大平层。面积400多平方米，总价接近2000万元。“位置是‘国际滨’，边上有知名互联网大厂。”老严清楚地记得，当时自己和朋友在高大上的项目发布会上热血沸腾，宣传片里，客厅的窗景仿佛身在纽约曼哈顿似的，“这简直太酷了！”哥俩当场就下了定金。

万万没想到，项目交付2年，肠子悔青，“现在同户型的挂牌价只要1500万元，等于比原价低400多万元，即使这样还是卖不出去”。

为什么不自住？老严和朋友说，原先以为的品质房企只是代建，结果项目逾期大半年交付不说，一栋楼还有大大小小十几个户型。有自住的，有出租的，有办公的，还有当仓库的，收房后老严就打消了自住的念头。

但高昂的物业费还得交，即使空置，物业费每月还要几千元，加上房价还跌了，老严哪怕家大业大，也忍不住摇头。更让他扎心的是，“预计后面还有下跌空间”。

那么，究竟什么样的商业大平层适合买入？

我们咨询了多位涉及杭州商业大平层的一线销售顾问和行业专家，他们建议：选核心地段、通燃气、原生设计是“关键三要素”。

选核心地段：如钱塘江两岸，江河汇、钱江世纪城等成熟板块。

通燃气：是为了提升居住便利性。

选“原生大平层”：开发商从拿地起就按类住宅标准设计，越是对标住宅，品质越可控，甚至超越住宅。

业内专家还建议，购买时要对比当下市场价格，避免买入早期定价过高、未调整下来的项目。

从“新钱”到“老钱”

商业大平层打开了高端改善的另一种可能

5年前，大网红薇娅在奥体板块的嘉润公馆一口气买了四套公寓，打通成1200平方米的复式。有人估算，总价至少3500万元。

又有消息称，王思聪带某任女友去看了钱江世纪城的江景公寓“观云钱塘城”，项目最小户型308平方米，总价1800万元起……

不过，眼下市场的主角已经从这些“新钱”网红转向“老钱”企业主。

一位商业大平层经纪人透露，他的客户中有不少上市公司老板，他们常和朋友组团购买，起步就是两套。这些客户，大部分也是武林壹号、阳光海岸、金色海岸、湘湖壹号的老业主。他们中有福布斯排行榜常客、上市公司老板等，从事的主要为实业，比如新型材料公司等。“他们不在乎产权是40年还是50年，在乎的是视野、圈层和当下的生活品质。”一位经纪人表示，“因此，他们也不会被这类房源的涨跌左右太多情绪。”

在核心板块住宅价格屡创新高、摇号难度加大的背景下，商业大平层用“一半的价格、双倍的面积、顶配的装修”，打开了高端改善的另一种可能。

需要注意的是，虽然杭州商业大平层市场近期表现向好，但总体去化周期仍然很长——也就是说，除了特别好的地段，普通地段的商业大平层并不好卖。

据行致盛数据，截至2025年8月，杭州的商业大平层显性库存3052套，去化周期33.6个月。

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