奥体板块实景 记者 黄煜轩 摄

杭州的商业大平层是近些年才出现的产物，指的是非住宅性质，户型面积通常超过200平方米的房子。不过近些年，商业大平层越做越大，有的达到了800平方米。

和住宅相比，商业大平层总体是个不太好卖的门类，而且大多数流通性很弱，交付之后如果进入二手市场就更难卖了。“买进就亏”“想卖也卖不掉”的说法，导致很多购房者对商业大平层持谨慎态度。

为此，我们也连线专家，并专门观察分析了杭州市场上的一些商业大平层项目。其中有些已经交付，有些是今年正热销的商业大平层项目。

商业大平层为什么流通性差？客群比较小众

“小众市场的流通性没有大众市场活跃，这是肯定的。”戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光认为，商业大平层不好卖，主要是因为它针对的客群比较小众。它的总价比普通住宅高，但居住功能和住宅有差异，这不是每个人都能接受的。

在汤耀光看来，杭州商业大平层主要分两类：

一类是高性价比的，即单价比周边住宅便宜很多的商业大平层。同样的总价可以得到更大空间。

另一类是单价很高、地段稀缺的，往往位于市中心、CBD这种核心区，或者是拥有自然景观资源的商业大平层。

由此可见，性价比或地段稀缺是目前购房者最关注的商业大平层的优势。

商业大平层当然也有自己的需求受众。

比如家里人口比较多，三代同堂、四代同堂的家庭想要更大的同住空间，就有可能选择大平层。举个例子，总价1000万元，在核心区或许只能买到160平方米的住宅，但如果选择商业大平层，或能买到300平方米以上的面积。

又比如名下已经有多套房的购房者，想在市中心等稀有地段拥有自己的物业，或以公司名义购买，作为资产配置的一部分，这类购房者一般是高净值人群，更关注“享用感”，不太在乎“买进就亏”的说法。

商业大平层有4处“硬伤” 有需要时变现相对困难

汤耀光认为，从二手房市场上看，商业大平层的流通性较差，这对投资型买家有影响。因为作为投资工具，商业大平层变现不太灵活。“现在市场上更多的是一些自用型的商业大平层”，他认为，未来买入商业大平层作为纯投资的比例可能会减少。

他还提醒，如果想买商业大平层，别只看华丽的公区和装修，以下几处“硬伤”必须要知道。

一、它毕竟是商业用地打造的居住产品，多数产权年限是40年。

二、用电是按照商业用电计费的，用电成本相对住宅更高。

三、外立面等各方面设计会偏向公建风格，比如不像正常住宅有晾晒阳台。

四、买房做银行按揭时，最多只能贷款总价的50%，最长还款年限只有10年。而杭州住宅最多能贷款总价的85%，最长还款年限30年。

除了价格和地段外，商业大平层还需要特别注意它的设计。如果原来规划是写字楼用途，后期改为用于居住的大平层，这类产品毛病会比较多，比如电梯布局、户型动线、房间采光等方面都会有一些问题。“如果要买，选建设初期已经按照居住型大平层来建的项目，内部空间和格局会相对合理，后期住起来毛病也会更少。”汤耀光建议。

• 1
• 2
• 下一页
• 全文阅读