换房需要调研三个数据

库存量、成交量、成交价

杭州市场上有很多想换房的改善客户，需要注意哪些问题？

杭州贝壳平台“直播一哥”周鲁良给出了可操作性很强的“干货”。

第一步，要明确换房的目的是什么？是为了小区内的环境更好，还是为了周边的地铁等配套更好？换房的原因有很多，但最主要的核心需求，其实只有1-2个，根据自己的需求去把它依次罗列出来。

第二步，根据你的主要需求，去选定购房区域。

第三步，尽可能了解卖房区域和意向买房区域的市场情况。换房一定要明确的是原板块、即将置换板块的三个数据：库存量、成交量、成交价。掌握这三个数据，就能在置换过程中抢占先机。

库存量呈下降趋势，成交量呈高额、持续上升趋势，成交价平稳或稳中有升，买在这样的区域，基本就可以放心了。

不要“边买边卖”

既买不好，又卖不掉

“最后一点，置换人群要特别注意，就是得想好是先买后卖还是先卖后买。如果是属于先买后卖的，那你需要有前期的置换资金。没有足够资金，那只有先卖后买。如果你想两个同时进行，这种情况下往往会既买不好，又卖不掉。”周鲁良补充说。

2024秋季杭州二手房购买指南

1.非必要不买一居室，后期如果要卖，市场流通性很有限。

2.一些具备核心资源、无法复制资源的房子，哪怕是老房子，也是可以大胆购买或持有的，比如：西湖边的房子。

3.距离地铁口直线距离超过1公里的，都是“伪地铁房”。

4.尽量选择大的、口碑好的开发商，这点无论买一手房还是二手房都通用。尽量选择物业好的，因为房子交付后，长期还是要看维护和保养。

5.全新装修没住过人的二手房谨慎购买，有部分是廉价装修后再加价卖的。装修时间短，用的材料一般，甚至可能是做表面功夫，或甲醛超标。最好要求房东出具相关装修材料和费用凭证。

6.一楼的房子不带院子不要买，顶楼的房子不带阁楼不要买，房龄老的一楼和二楼不要买，一个是黄梅天返潮，另一个是低楼层下水管道容易出问题。

7.走破式户型，即房间和厨房或厕所分开的，不是“一门关进”的老房子，再便宜也不要买。哪怕在老小区里，也是流通性最差的一种房子，贷款还受限。

8.今年下半年到明年年初，杭州会迎来一波新房交付潮。板块内有大量二手房交付的，如杭州亚运村、钱江新城二期等，可以去淘一淘次新房，有捡漏的概率。

9.睡眠不好的人，高速、高架、铁路附近的房子，沿马路的房子不要买。虽然现在有隔音门窗等科技产品，但噪声问题仍是现实存在的。后期这类房源要出售，噪声也是绕不开的短板。

10.现阶段，市中心“老破小”可以考虑乘势卖出。

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