原本租5000元/月的群体

“下卷”到租4000元/月或者3000元/月

“下卷”，引申于网络流行语“内卷”。即在租房市场中，租客降低租金预算，依次下沉到下一个租金区间甚至下两个租金区间。上一级的租客进入到下一级租金的领域，导致房东为了出租被迫“卷”了起来，最终表现为市场整体房租消费降低。

我们采访了上城、拱墅、滨江区的多位中介，都表示感受到了租房市场整体“下卷”的威力。

“原本租5000元/月的，要求租4000元/月或者3000元/月的房子了，这两种情况在2023年的租房市场比比皆是。”望江板块一位租赁中介说。

从数据看，哪怕是租金涨幅榜的前十强，“下卷”也很明显。

2021年，滨江区租金在3000元/月以下的，占比10.03%；5001元-8000元/月的占比45.02%；到了2022年，5001-8000元/月这档出现明显下降，变成39.14%。近6个点的跌幅，则多半加成在3000元/月以下这档，2022年的数据为13.54%。

再看上城区，2022年月租金1万元以上的，占比3.89%，5001-8000元/月的，占比19%；但这两个区间，在2023年分别降至3.25%和17.9%，哪个区间占比多了呢？也是3000元/月以下这档，占比从2022年的23.97%上升到了2023年的25.85%。

数据来源：杭州贝壳研究院

从面积段来看，2022年上城区租房60-90平方米占比为35.98%，2023年为34.81%，略有下降。降下来的数据转移至下一区间40-60平方米，从2022年的27.54%上升到了2023年的28.75%。

数据来源：杭州贝壳研究院

为了“抢”租客

房东们也“卷”起来了

杭州某回迁房门口的公告栏里放满了房东们的出租信息

“以前坐收租金的房东，很多都在主动出击。”拱墅区桥西板块几位中介告诉我们，板块内租金都在下跌，租不出去的房子也不少。哪怕是以“性价比”著称的一些回迁房，房东们也开始自发行动起来，在小区公告栏、单元走廊积极张贴租房信息，在业主群、租房群甚至是闲置群内积极“发房源”“抢客源”。

在小区附近，如果看到有“疑似”租客的人，房东们眼睛都冒着光，热情凑上去询问：“想租房子？”

“有些房东们以前很威风的，也不太搭理我们中介，现在也主动‘投奔’中介了，小区周边一个个门店问过去：我家的房子怎么还没租出去啊？租客有什么要求，都可以商量的。”中介们说，房东们这么“卷”，为的只是比别人更快一点“抢”到租客。

西湖边的老小区租金一样降

西湖边的老小区，租金也一样降。

“七八年前，我60多平方米的房子每月能收6000元的房租，现在5000元都不到。”房东韦先生的房子步行至西湖不到200米，托管给了一家中介公司，“在降了近20%租金的基础上，一年还有2个月的免租期，以及要支付几百元托管费。”

“房租下降，市中心老小区首当其冲。”文晖板块一位中介门店的黄店长认为，“和七八年前相比，跌了近20%。”

他举例，朝晖小区30-40平方米的房源，七八年前月租3000-3800元/月，中间涨涨跌跌，如今2500-3000元/月就能租到，降幅约20%。

合租房跌得更多。比如和平小区一些合租房，2016年时单间租金2500元/月以上，现在2000元/月不到就能租下。

“杭州的地铁线路越来越多，老小区的优势就越来越少了，”大关片区一位中介店长直言，“不多降点价，根本租不出去。”

“我的房子根本不愁租不出去”

望江、滨江、奥体次新房租金逆市上涨

与老小区的惨淡租赁行情相比，作为年轻人聚集的新兴板块，滨江、奥体乃至望江的租赁市场，近几年始终坚挺。尤其是板块内的次新房小区，租金不但没跌，反而逆市上涨。

一位在滨江拥有多处住宅和商住房产的房东说，完全没有感觉到市场萧条，以网红经济见长的区域。“我的房子根本不愁租不出去。几套酒店式公寓是最好租的，主要是租给小主播，价格好，成交快。”这位房东还有一层写字楼，租给了一家医美机构，租金同样令他满意，也算是和电商相关的产业了。

前几天，网红主播辛巴在杭州奥体中心举办了盛大的辛选5周年嘉年华演唱会。而这只是网红拍摄、直播等产业扎堆杭城新兴板块的一个缩影。

在贝壳平台2023年杭州租赁小区成交价Top名单中，可以看到，杭州人气红盘滨江金茂府、臻奥院（推广名：壹号院）、钱江候潮府、创世邸等都位列其中。

天阳武林邸月均租金218.23元/平方米

这些租金不菲的房子谁在买单？

数据来源：杭州贝壳研究院

去年，高居榜首的是盛景琥林名邸，也就是大家熟悉的天阳武林邸，月均租金218.23元/平方米，相当于100平方米的房子租金要21823元。这个小区是拱墅申花板块的标杆楼盘，2018年交付，紧靠莫干山路，距板块内主要商业中心城西银泰仅1公里，各项资源配套成熟稳定，目前二手房挂牌均价超8万/平方米。由于这一带小户型次新房稀缺，天阳武林邸的小户型，在申花的次新学区房里面有一定竞争力，在租赁市场也比较抢手。

滨江金茂府以月均165.31元/平方米占据租赁均价榜亚军；臻奥院紧随其后，月均155.59元/平方米，租出44套；钱江候潮府月均140.83元/平方米，租出了13套。前20名中，出租数量最多的要数奥体红盘创世邸，一年共出租了93套，月均租金102.53元/平方米。

“臻奥院这类小区，无论是地段、颜值还是品质，都符合网红们居住、拍摄视频、直播等需求。”奥体板块多位中介告诉我们。诸如小宇、孙一宁、若驰夫妇等一大波流量网红都租在臻奥院。正是这些网红，为其撑起了高昂的租金。

如今滨江、望江、奥体的不少次新小区里，住着许多抖音、快手、淘宝等各大平台的头部主播。

而除了这些头部网红，他们的助理、运营、拍摄团队等，也是这些板块租赁的主力军，虽然收入不能顶流比，但对生活品质、居住环境也有不低的要求。

“我有好几位主播、模特朋友租在绿地旭辉城，一个月租金8000左右。”一位租住在奥体板块的抖音小网红告诉记者，她的摄影师、直播策划分别租住在滨江和萧山科技城。

万名菜鸟员工搬到老余杭

周边租金“起飞”

另外一批租金逆市上涨的房源，则托了产业转移的福。

去年4月，位于老余杭的阿里巴巴菜鸟全球总部启用，约1万名菜鸟员工搬到新园区办公。

借此契机，周边租金直线“起飞”。

杭语蓝庭95平方米户型在2023年初的价格，差不多4000元/月，现在要5000元/月才能租到了。

成色较新的天空之城，93平方米三房的目前租5500元/月起，138平方米四房可以租到8000元/月。“很多阿里云员工点名要租天空之城，小区楼下还有阿里云班车点呢！而地铁五常站到菜鸟总部园区附近的金星站，也相当便利。”相关中介透露。

租房的人去哪儿了？

有的刚需转租为买

很多刚需转移到了买房市场。

“租了3年的房子，房东也很好，但我还是选择买房。”95后新杭州人小邹姑娘上个月喜提“共有产权房”一套，产权比例为50%。

小邹是拱墅区区级人才，刚买的房子70平方米左右。“首付25万不到，月供4000元，位于拱墅区，你敢信？”小邹忍不住和我们分享。

“主要是算了笔账，真划算啊！”小邹说，原先租住在余杭区，一个35平方米的Loft公寓，加上车位月租金总共3000元。“现在买房了，面积大了一倍，月供只需多花1000元，生活品质大变样。”小邹说，与其租房把钱给房东，不如每月付月供。

去年超10万套新房交付，大量涌入出租市场

2024年租金下跌趋势仍将继续

数据显示，总体来说，2023年杭州人口还在持续流入，租房总体需求也没有减少。

然而，市场供应量上升得更快。

“2023年是个交付大年，交付的楼盘超百个，合计交付超10万套。”一位杭州本土房企的项目营销经理告诉我们，“仅按15%的出租率计算，就能为市场提供近15000套新房源。”

他还提醒，越来越多的“限售房源”要交付了。如：地铁绿汀路站上盖TOD小区——杭珹未来中心北区的1100多套房源和南区400多套房源；大江东云帆未来社区的3235套房源；曾经“6万人摇”的西溪公馆北区1213套房源；地铁五常站上盖TOD天空之城2600套左右的房源。这些短时间内无法进行二手交易的限售房，也会大量流入租赁市场。

“保障性住房的增加，也在一定程度上拉低了租金。”一家长租公寓的营销负责人认为。围绕“十四五”期间杭州要筹集保障性租赁住房33万套（间）目标任务，截至2023年11月，全市已累计认定项目460个、房源22.8万套（间），被国务院列入全国发展保障性租赁住房工作激励城市。“这对租客来说是十分友好的。”这位负责人认为，2024年，杭州的租金下跌趋势仍将继续。

2023年全国重点50城住宅平均租金微跌

据中指研究院微信公众号今年1月8日发布《2023四季度中国住房租赁企业规模排行榜》，2023年，随着宏观经济稳步复苏，租房需求平稳释放，全国重点50城住宅平均租金累计微跌0.30%。跌幅较2022年收窄2.20个百分点。12月，50城住宅平均租金为36.6元/平方米/月，环比下跌0.48%，跌幅较11月收窄0.02个百分点。

从租金来看，2023年17城住宅租金累计上涨，33城累计下跌。

从租客来看，高学历青年人是主力租房群体；因租客收入预期降低，价格敏感度提升，超六成受访者计划租约到期后换租；计划长期租房的群体比例较低，租房仍是购房前的过渡选择。

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