最近，杭州一些板块的新开楼盘摇号很火，比如勾庄。有的板块二手房市场成交量也上来了，比如奥体。

但是，不同的板块，有不同的行情。

作为城西科创大走廊的重要组成部分，青山湖科技城因为不限购而一度吸引了众多购房者，但在当下的市场行情下，新盘去化已经不那么容易了。当新盘都已开始遇冷，那么二手房的市场行情，又会怎么样呢？

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青山湖科技城板块不仅有好山好水，有便捷的地铁、快速路等交通配套，还是城西科创大走廊的组成部分，是临安区很有潜力和发展前景的区域。

方女士有一套青山湖科技城朗香府（旭辉中粮朗香郡）的次新房，135㎡，交付2年左右。今年初，方女士把房源委托给了青山湖当地的中介机构。但是，挂牌半年多，看房人寥寥无几。

方女士平时住在杭州主城区，对青山湖的市场情况并不太了解。杭州主城区限购后，不限购的临安青山湖板块，吸引了众多没有主城区购房资格者参与摇号，方女士就是其中之一。

2020年6月，朗香府尾盘开盘时，方女士刚好手头有笔闲钱，也登记了该楼盘。轮到她选房时，原来想买的97㎡小户型都选完了，她只能选了一套高楼层的135㎡。她想着2万元/㎡买入，首付只要3成，投入的成本也不高，而且是准现房，买入后持有半年就可以交付，如果市场行情比较好的情况可持续，交付后能以23000-24000元/㎡卖出，也算是一笔比较好的投资。

交付后，方女士一直没时间去青山湖办理不动产证，直到今年才打算卖房子。她计算了一下投入成本：总价270万元左右，三成首付，按揭贷款20年，贷款利率5.1%，每月利息支出约8000元，两年下来，贷款利息约20万元，还没有计算本金投入等费用。挂价22000元/㎡，基本上不赚不亏。于是，她到中介机构挂价23000元/㎡出售，并且跟中介约好，给购房者一些还价空间，只要平进平出就出手了。

让她感到困惑的是，房子挂了半年还没有卖出去。

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接受方女士房源委托销售的中介小王，扎根青山湖科技城板块已经很多年。他的房子也买在这里，一家人在这里生活，对这个板块的发展过程相当熟悉。他分析，方女士的房子卖不掉，有几方面的因素：

一是错过了出手时间。2021年上半年，杭州的二手房市场行情蛮好的，青山湖科技城二手房交易也很不错。朗香府作为次新房，其楼盘品质、有架空层、物业管理等在板块内都算得上有优势，喜欢的客户还是蛮多的。去年上半年，投资客占比略高的朗香府97㎡小户型，共有40-50套成交，成交单价约25000元/㎡，成交总价约250万元上下，相当于每套比买入时涨了50万元。经过这一轮的去化，小区内急售的纯投资客基本上都出货了。

现在仍然有房子挂牌待售的业主，秉着投资兼自住的心态，几乎没有人大幅降价抛售，在当前这种需要以价换量的大行情下，该小区的二手房挂价却很稳定，没什么成交也在情理之中了。

二是板块内的购房者，以刚需客户为主，97㎡小户型比较受欢迎。像方女士买的135㎡，在青山湖科技城算是大户型了，受众面比较窄，成交一直都比较少。

三是方女士办证时间晚，还没有满2年，如果此时成交，买方还要支付10万元左右的税费，就算成交市场价为22000元/㎡，加上税费相当于成交价要23000元/㎡，刚需客户对价格是很敏感的，肯定会优先选择其他小区已经满2年的二手房源。

查询了大型中介机构的官方网站，显示朗香府有159套挂牌房源，挂牌均价23176元/㎡，近30日带看133次。挂价最低的一套97㎡低楼层房源，单价约20000元/㎡，总价198万元，近30天带看量有7次。还有一套中楼层的97㎡房源，单价约21000元/㎡，总价205万元，近30天带看量达到22次。这说明，青山源板块的刚需客户还是有的，只是价格成为他们下单的重要考量因素。

那么，这些在青山湖科技城看房的人，最终选择买在哪里了呢？

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