后来我们去法院起诉，可是法院判决租赁合同有效，我们没办法，只能又等了3年。

现在好不容易等到他们合同到期，以为总算能住进去了。结果租客不但没搬走，屋里又住进一个80多岁的老人。我们跟他们协商，他们就是不肯搬。

这些年我们一直在外面租房子住，每个月光租金就要3000来块。眼下房子价格一直在涨，我们也吃不消再买别的房子了，请律师帮帮我们，我们该怎么办？

答：作为房屋的所有权人，你们在法律上是完全有权可以恢复对房屋的占有、使用的。如果对方执意不肯搬，你们可以向法院申请强制执行，在法院强制执行有一定难度的情况下，也可以考虑使用自力救济的方式来维护自身的权益。

另外，在二手房买卖的过程中，房屋的实际交付，以及房屋产权的变更登记都应该成为支付购房款的必备的因素。

无论付款的方式是按揭、分期付款，还是一次性付款；作为买方而言，在最后一笔购房款付清之前都必须保证交房和房屋产权的变更登记均已经完成。如果买方有特殊要求的，比如卖方户口迁移的，则也应该将其设置为付款条件。

在卖方收到最后一笔购房款之前，其一定会全力帮助买方解决相应的问题。相比之下，购房款全部付清之后，再去找原房东维权就将非常困难。

从法律上讲，买卖不破租赁，而且租赁在先，肯定是先保护租客的，只要是合法的租赁合同，产权转移租赁还是有效的。但是如果卖方刻意隐瞒租赁情况，买方也可以举证并起诉房东，根据实际造成的损失索赔，比如说少用几年，就索赔租金或者相应购房款等。

在签买房合同前，购房者一定要注意以下几点：房屋有无租赁关系、是否被法院查封、物业费水电等有没有欠费、户口有没有迁走。这些可以事先在合同里说明，并让房东承诺。

签约律师吴方荣：浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人，杭州市律协房地产专业委员会主任，杭州市法学会房地产法研究会秘书长，杭州仲裁委员会仲裁员，杭州市西湖区人民法院商事和建筑房地产特邀调解员，专业从事建筑房地产、公司法等领域的法律服务。