与2009年比大不同

    结构性库存分化严重

    已经有些人拿目前的杭州楼市，在与2009年的楼市比、与现在上海楼市比了。但真的有可比性吗？

    “杭州还是属于高库存的城市，属于需要去库存的城市。上海的库存只够销售3.8个月了，完全不一样。”丁建刚用数据说明，“2009年尚处于住房的短缺时代，2009年杭州市区商品房可售房源2.3万套，仅为现在的1/7，住宅可售房源仅1.3万套。”

    “上海的库存量，让购房者越买越恐慌，越恐慌越要买，就是涨价的节奏。”章惠芳分析杭州的库存后认为，杭州库存总量还是很高。截至2月28日24时，杭州市区新建商品住宅可售套数为93139套。对比2015年底的库存量，这个数字在继续下降，按近期每月上万套的成交量，去化周期已明显缩短，这说明对楼市去库存下的“药”，奏效了。

    但另一方面，结构性库存分化严重。章惠芳说：“有些板块要去库存，还有些板块，不是去库存而是得增库存。”这也就是2月29日杭州市政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》中，第一条就是要优化商品房土地供应，要“对于商品住宅供应明显偏少、房价上涨较快的区域，加大商品住宅用地供应；对商品住宅供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停商品住宅用地供应。”的原因。

    刚需改善是主力

    追求保值者慢慢入市

    “这波楼市行情与2009年相比，最大的不同，就是少了很多投资客。”绿城杨柳郡楼盘策划马经理观察了周六来摇号的买房者，得出了这样的结论，“现在，一个楼盘能不能热销，与其本身的品质有很大关联。我能够真切地感受到，目前市场对产品的定义非常清晰，买房更关注今后要在此处过怎样的生活，所以品牌、交通、学区好的房子，就容易受到追捧。从这点也可以看出，买我们房子的人，绝大多数是自住或者自住加投资，刚需和改善性购房都有。”

    滨江房产副总经理朱立东说，上周末，滨江的房子也在大卖。比如，位于闻堰的东方海岸，这并不是一个新开的楼盘，但是两天的预定量都是在10套以上；城西的西溪之星，有一些新房源推出，三天时间预定了155套；钱江新城的高端楼盘城市之星，尾盘的最后几套也卖完了。除了杭州，滨江房产在平湖、衢州的项目，春节后的预定量也明显增加。

    “现在买房的人，最大部分是刚需，然后是不同层次的改善型需求，两者相加，占到购房人群的八成以上。”朱立东认为。

    市场普遍认为，现在热销的房型有两种，90平方米刚需房是主力，另一种是改善性住房。改善性需求前几年一直被积压，去年“330新政”有了“粮票”后开始暴发，这类需求中，高端需求人群更挑剔，不是单一地看价格，还要看楼盘、看位置、看开发商。还有国家放开二胎后，一些人对130平方米左右的四房或者小四房的改善需求会增长。

    朱立东也观察到，今年还有一部分原来可买可不买，或者手头二手房卖掉以后有了资金还希望买房自住并兼具做为保值资产功能的购房者，最近也在慢慢入市。

    “真正投机的炒房客有，但不会超过1%。”朱立东分析说，原因有两个，一是炒房要有价格差，目前房价还处于一个稳中有涨的态势，利润不多。另一个，炒房要付出税费成本，目前虽然降了税费，但总体仍还不是很低。所以，纯投资的炒房客凤毛麟角。