购房解限首日 杭州楼市迎来今年最忙碌的一天
杭州网 发布时间：2014-07-30 07:00
全市65984套可售房源解限
主城豪宅一天狂揽4亿
余杭趁热推介40块宅地
市住房公积金首付下调一成
主城各城区140平方米以上商品住宅
可售套数前三楼盘
数据来源：透明售房市场研究院
武林外滩215方房源一口价43000元/方，昨日消息放出后，案场下定两套
从昨天零点开始，购买杭州余杭、萧山区的住房，以及主城区140平方米及以上的住房，不再需要提供住房情况查询记录。这也就意味着，从2011年2月28日执行至昨天的限购政策，在萧余全面解除，在主城区有条件地解除。从前天晚上开发商的“喜大普奔”、连夜开会，到昨天白天一整天的市场反应，各种信息层出不穷，各种情节环环相扣。杭州楼市迎来了史上最忙碌的一天。
哪些区域最受益
主城区140方以上可售住宅为8796套
近四分之一放开限购，拱墅区成最受益城区
昨天凌晨起，杭州主城区140平方米及以上住房，萧山、余杭住房（均含商品住房和二手住房）正式放开限购，受益最为明显。透明售房网数据显示，截至昨晚十点，萧山区一手住宅可售套数为15931套，余杭区一手住宅可售套数为41257套，加上主城区140以上的可售房源，全市一共有65984套可售房源解限。
杭州市住保房管局的官方微博上的表述是，“今年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。”这也印证了在经历了三年多的限购历史后，杭州主城区140平方米及以上房源相对积压严重，存量巨大。
那么，杭州主城区究竟有多少140平方米以上的可售住宅，140平方米以上房源在哪些楼盘积压最严重，从城区来看哪里分布最多，每个城区库存最大的前三个楼盘又是谁？透明售房市场研究院昨日新鲜出炉了一份权威报告。
主城区可售住宅存量为36238套
近四分之一放开限购
据透明售房市场研究院统计，截至昨日9时，杭州市主城区新建商品住宅可售房源共36238套。
其中90平方米以下可售18209套，可售面积156.8万平方米，套数占比50.2%；90-120平方米可售1888套，可售面积20.7万平方米，套数占比5.2%；120-140平方米可售7345套，可售面积97.77万平方米，套数占比20.3%；140平方米以上可售8796套，可售面积197.7万平方米，套数占比24.3%。
该份报告表示，除90平方米以下房源外，140平方米以上房源占比较大，这也说明杭州有针对性地放开主城区140平方米以上房源的限购是有数据支持的，抓住了杭州楼市结构性库存矛盾中的关键点。
200方以上超大户型存量超百万方
解禁后市中心、申花最受益
据透明售房市场研究院统计，目前杭州市主城区新建商品住宅面积在140平方米以上的可售房源中，140-200平方米区间可售4720套，可售面积81.1万平方米；200平方米以上区间的住宅可售4076套，可售面积116.6万平方米，可售套数占了140平方米以上房源近一半。
200平方米以上的房源绝大多数存在于豪宅当中，总价起码在500万元以上，说明在经历了三年多的限购历史后，豪宅市场库存较大。
在140平方米以上住宅可售套数排名前20的楼盘中，齐刷刷地出现了豪宅身影，包括市中心板块的武林壹号、新华园、武林外滩等豪宅。也就是说，140平方米以上库存最严重的楼盘恰恰集中在最寸土寸金的市中心以及申花板块。
目前杭州市主城区中，拱墅区成为140平方米以上库存最大的城区，这和申花以及市中心板块内豪宅楼盘比较多密不可分。因此，140平方米以上房源解禁之后，区域而言，拱墅区将最为受益，从板块来说，则是市中心和申花板块利好最明显。
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滨江集团旗下的豪宅产品昨天成了揽金大户
昨天是杭州限购政策放松的第一天，所有人都盯着主城区、余杭区、萧山区的市场反应。结果，从截至昨晚9点的透明售房网统计数据显示，杭州主城区成交106套，较前一天增长32套，余杭区成交129套，较前日多65套，而萧山只成交了17套，比前日还少了22套。
虽然只增长了32套，但昨日主城区楼市成为绝对的焦点，不少上千万元的豪宅在解限第一时间成交放量。截至昨晚8点半，主城区单价40000元、140方以上的豪宅共成交了17套，其中，武林壹号签约6套，总价约1.6亿元，其中最贵的一套550方，总价5000万元，一次性付款；滨江·城市之星签约6套，总价超过9600万元；绿城·兰园签约4套，总价超过3600万元；绿城·云栖玫瑰园签约1套404方的中式大宅，总价2300多万元。此外，主城区昨日140方以上的大户型房源成交也同时看涨，坤和·和家园签约5套，总价3800多万元；新湖·武林国际公寓签约4套，总价2900多万元；此外，凯旋门、十方别墅、滨江·紫金府、金隅·江城府 、绿城·之江1号 、绿城·丽江公寓、雅戈尔·西溪晴雪等楼盘都有1套签约量。据统计，这些豪宅一天的成交额就超过了4亿。
根据相关机构的统计，此前一周（7月21日-27日），主城区成交的千万级豪宅仅为3套，而昨天一天的成交量就超过过去好几周的总量。与此同时，也有统计显示，大户型压货较多的滨江集团在解限第一天成为最大的赢家，截至昨天下午5点，城市之星、武林壹号、万家星城、紫金府等楼盘一共入账2.63亿元，占杭州主城区当日成交总金额的六成多。
对于昨天主城区的豪宅放量，业内统一的意见是，很可能都是之前因限购，购房者只能与开发商签线下协议（这种线下交易的方式，主要是一些未满足购房条件的购房者与开发商之间签订相关的约定购房协议），一旦解限，这些房源立刻“转正”，严格说来，还不能算限购放松后产生的“增量”。
不过，也有项目借机促预定成功的。昨天，武林外滩借主城区140方以上户型解限之际，推出了一口价活动，215方的精装住宅一口价43000元/平方米，据了解，此前该楼盘215方户型的在售均价为50000多元/平方米，总价1000万元/套起，根据开发商的描述，活动一推出当晚就有两套定出。广宇相关工作人员透露，来下定的客户主要是之前来看过、对房源有兴趣但没有资格购买的人，听说解限了，而且有优惠，所以决定下单。
与主城区相比，昨天余杭区129套的成交量较前一天增长更加明显，涨了一倍多，创7月份单日成交量新高。从具体成交看，昨天共有53个楼盘有成交量，几乎是全面开花，不过从面积段来观察，几乎还是以刚需小户型为主。对此，业内人士认为，这可能是短暂的放量现象，是否能就此形成支撑市场向上的冲力，还有待时间验证。与此相对的是，截至昨晚，透明售房网显示，余杭区新建商品房可售套数为49898套，比27日的统计数据又增加了1638套，其中住宅41264套，也比27日增加1624套，预计库存去化周期大概在15个月左右，压力还是不小的。
让业内人士对余杭区的成交量能持续增长有保留意见的原因还有萧山的表现。由于萧山提前一周就释放了解限的消息，早在上周就出现过短暂的成交量大涨情况，7月21日萧山限购放松消息传出当日，萧山成交122套，比前一天增长了近100套，不过随后的一周里日成交量始终维持在三四十套的水平，并没有大幅波动的迹象，而到了昨天，成交量跌至17套，解限效应并不明显。按当地一些开发商分析，上周一出现的突然放量多少有几个楼盘正好首开或降价促销的原因，在解限消息放出之前就有积累，正好在上周这个时间点签约，接下来的市场走向才是真正反映解限政策是否对市场有促动的关键。
昨日主城区140方以上住宅成交楼盘一览
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现场推介40宗成熟地块
限购松绑首日，一个今年来最大规模的土地城市论坛在杭州召开了。昨天，在由余杭区人民政府主办的杭州同城化发展论坛上，余杭2014年读地手册首发，其中收录了余杭区内的40宗成熟地块，吸引了80余家开发商代表到场。
据了解，继去年土地市场大热之后，今年上半年余杭区土地成交额同比下降了39%，其中值得关注的是，成交面积达到118公顷，几乎与主城区相当，只是成交额相差近5倍，可见土地价格还是有明显差距。此次在解限首日便召开推介会，难免格外引人注目，这次会议不仅汇集了包括余杭区国土局、区教育局、区卫生局等在内的职能部门，各大在杭开发商也派代表参加，把握一级土地市场解限后的风向。
根据前天公布的消息，从昨天开始，余杭区的限购是全部松绑。所以在昨天的会上，余杭区副区长李红良也是信心十足地表示，这次政策松绑能享受到最大利好的首选余杭，余杭区会是主城区溢出需求的最大受益者，而杭州的同城化趋势将成为余杭楼市最具吸引力的红利。
也正因为有这样的底气，所以昨天余杭区2014年的读地手册一下子抛出了40宗可出让成熟地块，涵盖了未来科技城、临平新城、北部新城、崇贤新城等众多热门新兴板块，这其实也是向在场的各家开发商伸出了橄榄枝。面对解限当口，众多与会开发商代表除了对是否拿地态度谨慎之外，对政策松绑提振的市场大环境还是相对乐观。江苏新城浙江公司总经理吴亚春就表示，虽然解限对于大部分是首套置业的刚需项目影响不大，但增强了市场信心，对开发商来说，今后拿地的选择更大了，产品可以做得更丰富。“之前鉴于市场限购的实际情况，开发商拿来的地块只能做讨好刚需市场的小户型，不敢做太多其他户型产品，解限之后，尤其是余杭市场彻底放开，开发商就可以做各类产品了。”
和余杭情况类似的还有萧山。在上周萧山率先透露限购放开消息后，第二天就发布了最新的7宗土地出让公告，此举立刻引人与解限政策做联想。虽然随后相关部门澄清，这些地块是原来就规划好的，否认与限购松绑有关联，但也从侧面反映出市场的敏感度。
对此，也有一些业内人士认为，判断土地市场会立刻回暖还有点为时过早，毕竟目前更多开发商的燃眉之急是消化库存，对于拿地，在谨慎的态度指导下，地块位置、发展前景以及价格都是需要详加考虑的要素。
金融政策有没有动作？
市公积金二套房首付率先降至六成
银行房贷政策未见松动
“限购”已经松绑，“限贷”还会远吗？还真不好说。不过昨天，市公积金二套房贷款政策率先作出最新调整，首付由原先的七成变为六成，即日起开始执行。而银行商业贷款方面，还未见到任何松动迹象。
市公积金二套房首付调至六成
昨天，记者从杭州市公积金中心工作人员处了解到，使用市公积金贷款购买二套房，首付成数已调整为六成，不过需要满足如下条件：现有住房建筑面积在140方以下或者现有住房建筑面积在140方以上、但同一户籍内人均住房建筑面积低于34.68平方米的家庭。
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而在此之前，市公积金中心对于二套房购买的规定为：1、符合贷款基本条件，且职工家庭（借款人、配偶）未使用公积金贷款或公积金贷款已还清；2、职工家庭（借款人、配偶、未成年子女）现有人均住房建筑面积低于本市统计部门公布的上年度平均水平（注：2013年杭州市人均住房建筑面积为34.68平方米），并且符合国家二套房认定标准；3、第二套住房公积金贷款首付比例不低于70％。
记者同时询问了浙江省公积金中心，对方工作人员表示，二套房首付比例仍为七成，没有任何变化。
银行房贷政策未见变化
银行商业贷款方面，记者昨天从杭州房贷发放量最大的两家银行工行和建行得到的信息是：目前执行的政策还是首套房基准利率，个别评级高的客户可能会拿到9.5折利率；而二套房则依然执行首付七成，利率上浮10％的底线。节奏上看起来明显滞后于限购松绑政策出来之后，市中心豪宅项目的成交速度和金额。
对于买房人来说，虽然现在已经具备了买房资格，但最后能不能买得起房，还必须面对一个残酷的现实，那就是银行给你提供的按揭贷款成本和限制并未改变。记者从建设银行某支行了解到，目前他们执行的房贷政策依然是首套房基准利率，二套房严格执行1.1倍的利率政策，三套房则干脆拒绝，银行不提供房贷支持。
这基本上是目前杭州市房贷按揭价格执行的“底部”了。其余股份制银行，要么干脆不做房贷业务，如果做的话，利率水平也只会多不会少。部分股份制银行甚至实行首套房1.1倍的利率政策。
限贷“硬杠子”要等央行来抽
“限购政策出台后，要反馈到房贷政策上，时间上确实会有滞后。”中国人民大学重阳金融研究员客座研究员董希淼认为，毕竟限购和限贷之间并没有直接联系，限购令的颁布主体是地方政府，而银行一切金融政策的发布机构则是央行。因此，杭州市各家银行短时间还不会调整限贷政策。
“估计限购松绑的执行范围还要进一步扩大，且松绑程度还要加大。如果房价还是没有什么变化，限贷政策才会有所松动。不过这些硬杠子都要等央行来抽。”董希淼预测。
实际上，对于银行来说，在其经营的各种信贷业务中，个人按揭贷款总体金额大，个体偿贷行为好，违约现象少，是银行的优质资产类业务项目，性价比要优于车贷和消费型贷款。
来源：每日商报 作者：记者 金萍 陈贲 洪叶 编辑：郑海云
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