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规划热 现实冷 多个新建项目一波多折

一边是现有项目存在生存困境，一边却有更多的地下商业空间被不断规划中。

早在2013年，庆春广场传出要提升改造的消息。此后，这里的施工一直断断续续，十年间，迟迟无法亮相。去年，庆春广场宣布以“庆春SS”回归，新项目两年完工。规划下的庆春SS总建筑面积近8万平方米，地下一共有三层，负一层加上负二层共计3万平方米的商业空间。同时将打通与杭州大厦501、庆春银泰的地下空间，让杭州再增添一座商业“地下城”。

几公里外的吴山广场地下商圈也一波多折。2017年8月，为了配合地铁7号线吴山广场站的动工，吴山广场进入了封闭状态。2021年5月，吴山广场地下空间一期商业地块正式出让，由阿里巴巴旗下的杭州传富网络科技有限公司竞得。项目原计划于2023年2月动工，却不见开工消息。直到2024年2月，润欣商业（华润）与传富杭州（阿里）官宣，携手成立新项目公司，共同推进吴山广场地下空间的商业开发。一个多月后，上城区清波街道称，该地块在前期施工中发现了南宋时期遗址，根据相关法律规定，已暂停施工，必须等考古工作完成后才能继续施工。何时恢复？依旧是谜。

视线再往钱塘江边走，从2019年年底开始，一座约33万平方米的“地下隐形城市”——连堡丰城正在被打造。该项目位于钱江新城二期四堡七堡单元内，以单元内地铁9号线的御道站、五堡站、六堡站、七堡老街站为核心，引入TOD开发模式，对沿线及周边用地进行综合开发建设，形成“一轴三廊四核”的地下空间布局，打造隐形城市地下空间基本网络。

六年过去了，情况如何？记者前往现场探访。从五堡地铁站A口出来，沿着小河前行不远，就能在左手边看到连堡丰城的一处出入口。这里被铁丝网和玻璃栏杆拦着，探着头往下看，原本的白楼梯已经变成黑灰色，地上杂草丛生，看上去像是很久没有人来过。继续往前，走过连堡桥，六堡地铁站出口旁边又是一处出入口。铁丝网上贴着“钱城服务”的温馨提示，未开放区域请勿入内（监控已全面覆盖），里面的情形同样一片荒芜。建设似乎已经陷入停滞状态。

正在旁边小河钓鱼的王先生与记者攀谈起来：“连堡丰城已经开工好几年了，你看下面都挖好了，下一步应该就是装修。”至于什么时候能开始，他有些犹豫：“总快了吧，作为附近居民，我还是很期待的。”

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自带局限性 地下商业空间成运营方的“困难户”

一直以来，地下空间就是最难运营的资产类型之一。究其原因，与地下空间本身的局限性脱不了关系。

CBRE世邦魏理仕杭州分公司董事总经理何达分析，地下空间采光差，空气流通弱，空间压抑感强，“迷宫式”的布局会导致顾客迷路。气候适应性差则成为杭州地下商业的“硬伤”，冬冷夏热、雨季漫长的特点，让开放式地下空间舒适度大打折扣。

运营管理与业态定位的滞后，更是进一步削弱客流吸引力。部分商场缺乏持续创新和主题活动，品牌更新迭代慢，空置率高。而传统百货模式又与年轻人消费习惯脱节，无法满足“体验式消费”的需求。

对此，杭州市规划设计研究院原总工程师汤海孺也有相同观点。他认为，如果是纯粹购物，根本不需要到线下来，网上购物更便捷。现在大家愿意到实体商场，更多的是为了体验和社交。“比如喝奶茶，更讲究和谁一起、在什么场景喝，奶茶本身反而不重要了。”正因如此，很多商家还没转变思维，构建的依旧是纯购物场景，人气自然不足。

既然地下商业空间是“困难模式”，为什么还有开发商愿意往下“深造”？杭州真的需要这些地下商业吗？

汤海孺认为从城市发展角度看，地下商业的兴起是必然趋势。

当前，大部分城市都往立体方向发展，不光追求高度，也往深度延伸，这是土地价值提升、节约化利用的大趋势。另外，城市交通方式也发生着巨大的变化。杭州轨道交通已有516公里，交织成网。很多人的出行方式转变成以地铁为主导。尤其是年轻人更愿意在地下一层活动，也顺带着让不少地下空间变得繁荣。

与此同时，地下商业也有其可取之处。何达向记者透露了一组数据：“地下商业租金比较低，约为地上的1/3—1/2，适合创新业态试错；70%的Z世代偏好B1-B2层。如果是与地铁无缝连接的地下商业空间，日均客流能稳定在10万—30万。”

尽管近年来，杭州已经新增14家大型综合体，地下商业未能形成差异化优势，大部分都处于不温不火的状态。但这些独特的优势，都是开发商选择地下作为商业空间的理由。

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