在杭州连买十几套“老破小”

这笔账划不划算？

在橙柿互动后台，有不少关注楼市的网友给我们留言：最近传说有外地购房者跑来杭州买了很多套“老破小”，收益率好不好的？这笔账划不划算？

我们采访了国际注册家庭财务规划师、DRM认证高级咨询师徐勤，她认为，目前2.5%-2.8%的租金回报率，就安全稳定的理财项目来说，单看利率是非常不错的了。

“选择这种投资方式的人群，会有三个比较鲜明的特征。”徐勤分析。

第一，保本偏好。“房产作为固定资产，它的保值性和增值性是为过去十几年的市场所验证的，即使目前房地产市场预期走低的行情下，大部分人还是坚信房产的保值性，用这样大体量的资金做这样的一个投资动作，对于资产的保本是有一定需求的。同样对比非常安全的银行大额存单，目前普遍1.5%-2.5%的利率水平来说，有一定优势。”

其次，采用这种投资方式需要闲置资金。为什么必须是“闲置”资金？徐勤认为，这笔投资的收益来源于两方面：一是租金，二是市场预期。

“先说租金，目前以房贷为代表的贷款利率基本在3.5%均值上下，部分商业贷款利率超过4%，大大高于实际可获得的租金回报。”从纯投资项目来说基本不可能选择贷款买房来收租。另外，这个投资项目未来收益基于二手房市场拆改政策预期，原拆原建的地段优势带来的增值空间，但想要吃到政策红利必须长期持有。而过去十几年的楼市价格的自然飞涨，在未来大概率不会发生。倘若购买的老小区价格下跌，对资金有灵活性要求的人来说，不太友好。“中途再卖房子止损，不但放弃了远期政策红利，投入的装修、税费都可能打了水漂，如果通过抵押贷款来周转，大概率房租收入无法覆盖贷款利息支出。”

最后，对于个人投资来说，这笔本金的数额比较大。徐勤举例说，按照市区40平方米的老破小房价120万左右计算，租金2500元/月，前期装修费用保守以3万计算，第一年收益为0，更不用说过程中的断租、税费、修缮维护、租客的个性化需求的沟通协商等，都是既花钱又花精力的事。“作为一个异地投资项目，最好的做法就是委托运营，通过降低房租收益，委托第三方全权代管的方式，实现轻负担低成本运作。这就需要更多数量的房子同时进行运营，量化运营、共享资源、分摊成本、做大收益总量，提高项目边际效益，这个投资项目投入运作的意义才会更大。”若以120万/套（大概40平方米）左右计算，十套投入的启动成本就是1200万。

她总结道，这样的投资方式，基于历史经验，本金相对安全，对比当下利率市场，收益尚可，拥有远期城市房产政策红利的想象空间。但同时让渡了大额资金的使用灵活性，从长线来说，政策不明朗、二手房市场预期走弱，也要承接房价下跌风险。

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