杭州“5·9楼市新政”发布已有半个月，杭州楼市有哪些变化？

根据杭州贝壳研究院最新数据，新政后整个二手房咨询量增长26%，下定量增长27%，下定的均价也相较新政前增加了4%。

数据来源：杭州贝壳研究院

我们从上城区、拱墅区、西湖区、滨江区多个门店了解到，近期他们接待的看房人员中，不乏一些外地购房者的身影。“上一次限购放开，外地购房者来杭州，是冲着临平山北、大江东几千元一平米的房子来的，这一次，很多是直奔市中心‘老破小’的。”多位相关板块资深经纪人表示。

甚至有消息传出：有外地购房者来杭州连买十套“老破小”。我们向杭州两大二手房中介平台求证，截至目前，没有数据可以证明事件的真实性。

不过，限购放开后，外地人对杭州老破小和学区房的兴趣是可以确定的。我们请专业理财人士来算了笔账，倘若“外地购房者来杭州连买十套老破小”成立，这笔账划不划算？

这一波限购放开

最利好的是老破小和学区房？

今年3月，杭州二手房市场的老破小就开启“逆袭+出圈”模式，尤其是有老牌学区加持的“元老”小区，更是领衔“金三银四”，成为很多刚需上车盘、外地购房者们的首选。

杭州楼市新政的发布，“老小区+学区房”更是很好地接过了这波泼天的富贵，红利结果肉眼可见：从杭州贝壳研究院的样本楼盘来看，老破小下定较新政前日均增长43%，学区房日均增长52%。且学区房下定的均价有企稳反弹的趋势。从下定面积看，老破小60平方米以内，成交占比，相较新政前提升了4.3%；学区房60-90平方米，成交占比提升了8.7%，“可见新政放开之后，第一波客户需求是以较低的房价，上车老破小和学区房。”杭州贝壳研究院院长上官剑分析。

同样的，从杭州我爱我家的数据端也能发现当下老破小与学区房的市场地位。新政后一周，西湖区的翠苑小区带看量环比新政前一周上涨95%，古荡小区带看环比上涨66%，上城区的采荷小区带看环比上涨22.5%。很明显，随着带看量的上升，为小区的成交量增长提供了有力支撑。

从杭州我爱我家的成交数据上看，新政后，典型老小区的成交量也有较为明显的增长。以朝晖小区为例，截至5月16日，共成交26套。新政前成交量仅为6套，而新政后一周则攀升至20套。此外，翠苑小区（22套）、景芳小区（14套）、采荷小区（12套）以及古荡小区（10套）等也呈现出类似的趋势，其中新政后一周分别成交15套、10套、9套、7套，这些老小区约60%-80%的成交都是在新政实施后的一周内完成的，可见市场反应之迅速。

“外地客户来杭州买房的确实有，但总的来说都比较理智，我们自己没有遇到过连着下单10套的客户。”链家朝晖店经纪人吴鹏告诉我们，目前看房买房的，主要有外地刚需客户、为父母购置养老房的中青年客户，还有少量手上有闲钱准备买160万左右老小区转手出租的客户。

“现在朝晖的租金回报在年化2%-3%之间，具体是一房一价的。”吴鹏说，在外地购房者认知范围内，杭州市中心有成片低总价的老小区可供选择。这些小区经过两年的市场行情洗礼，目前已经挤出了泡沫，性价比凸显。另外，新房要等待交付，一些外地客户觉得目前正处于后市不明朗的状态，新房基本要2-3年交付，存在变数。不如老小区，买到手马上租出去，尽可能用最快的速度开始拥有投资回报。

在杭州连买十几套“老破小”

这笔账划不划算？

在橙柿互动后台，有不少关注楼市的网友给我们留言：最近传说有外地购房者跑来杭州买了很多套“老破小”，收益率好不好的？这笔账划不划算？

我们采访了国际注册家庭财务规划师、DRM认证高级咨询师徐勤，她认为，目前2.5%-2.8%的租金回报率，就安全稳定的理财项目来说，单看利率是非常不错的了。

“选择这种投资方式的人群，会有三个比较鲜明的特征。”徐勤分析。

第一，保本偏好。“房产作为固定资产，它的保值性和增值性是为过去十几年的市场所验证的，即使目前房地产市场预期走低的行情下，大部分人还是坚信房产的保值性，用这样大体量的资金做这样的一个投资动作，对于资产的保本是有一定需求的。同样对比非常安全的银行大额存单，目前普遍1.5%-2.5%的利率水平来说，有一定优势。”

其次，采用这种投资方式需要闲置资金。为什么必须是“闲置”资金？徐勤认为，这笔投资的收益来源于两方面：一是租金，二是市场预期。

“先说租金，目前以房贷为代表的贷款利率基本在3.5%均值上下，部分商业贷款利率超过4%，大大高于实际可获得的租金回报。”从纯投资项目来说基本不可能选择贷款买房来收租。另外，这个投资项目未来收益基于二手房市场拆改政策预期，原拆原建的地段优势带来的增值空间，但想要吃到政策红利必须长期持有。而过去十几年的楼市价格的自然飞涨，在未来大概率不会发生。倘若购买的老小区价格下跌，对资金有灵活性要求的人来说，不太友好。“中途再卖房子止损，不但放弃了远期政策红利，投入的装修、税费都可能打了水漂，如果通过抵押贷款来周转，大概率房租收入无法覆盖贷款利息支出。”

最后，对于个人投资来说，这笔本金的数额比较大。徐勤举例说，按照市区40平方米的老破小房价120万左右计算，租金2500元/月，前期装修费用保守以3万计算，第一年收益为0，更不用说过程中的断租、税费、修缮维护、租客的个性化需求的沟通协商等，都是既花钱又花精力的事。“作为一个异地投资项目，最好的做法就是委托运营，通过降低房租收益，委托第三方全权代管的方式，实现轻负担低成本运作。这就需要更多数量的房子同时进行运营，量化运营、共享资源、分摊成本、做大收益总量，提高项目边际效益，这个投资项目投入运作的意义才会更大。”若以120万/套（大概40平方米）左右计算，十套投入的启动成本就是1200万。

她总结道，这样的投资方式，基于历史经验，本金相对安全，对比当下利率市场，收益尚可，拥有远期城市房产政策红利的想象空间。但同时让渡了大额资金的使用灵活性，从长线来说，政策不明朗、二手房市场预期走弱，也要承接房价下跌风险。