朝晖九区24幢“危房拆复建”项目即将开工
杭州网 发布时间：2017-02-24 08:18
记者昨日探访发现，朝晖九区24幢“危房拆复建”项目即将开工。
昨天，杭州河东路停车场已暂停接待社会车辆停放，只有工程车辆进进出出。按照计划，朝晖九区24幢重建工程月底前就将动工。
2月14日，晴，阳光极好，暖意融融。王星记扇厂隔壁，紧挨着河东路停车场的地方多了一片空地。废墟上，老蔡正和邻居一块儿晒太阳，一人一把破藤椅，默默地抽着烟。他们脚下，曾是朝晖九区24幢的地基。“都知道（24幢）是危房，但没想到那么快拆。”老蔡在朝晖九区住了十来年，总以为要搬应该是整片儿一起搬。
2月18日，晴。老袁又去24幢那块地上转了转，搬走大半年，只要天气好，他都会习惯性地去那里走走，尽管除了拆房时留下的碎砖头，已找不到曾经生活的痕迹。“住了20年，有感情了。”去年6月底，老袁一家搬出2单元101室，成了24幢第一批开始“过渡”的住户，“这次去我看到工程设备都架好了，估计这几天就要动工。希望施工质量好一点，按时完工，我们也能早点搬回来。”老袁笑得很开心。
如今的D级危房
43年前曾是“高富帅”
与24幢隔着一条长板巷，就是昆仑公馆，杭州著名的豪宅之一，朝晖地标楼盘。43年前，这个“豪宅”的头衔属于朝晖九区24幢。
“九区是朝晖最晚划归的片区，24幢也是后来编排的门牌号，原先这里是杭州链条厂宿舍楼。”周师傅是杭州链条厂老职工，也是这里的第一批住户，一住就住了40多年。 杭州链条厂宿舍楼差不多1974年建成入住，那时候链条厂还是杭州效益最好的单位之一，盖宿舍也豪气，一出手就是五层楼，两个单元，一共65户，至今他还记得当时搬家时的激动，“当时这一片就没有比我们高的房子。”
那是上世纪70年代初，100块钱就能办一场体面的婚礼、自行车都还属于“四大件”之一、大部分杭州人还住着老平房的年代，朝晖九区24幢就像平地里竖起的一根标杆。”你站在今天西湖文化广场的位置，远远的就能看到它。“朝晖的老居民这样形容当时的链条厂宿舍楼在他们眼中的样子。
一直到1978年，杭州体育场路上建成4幢“六层住宅大楼”，成为地方媒体的报道热点，也差不多是那时候，杭州链条厂宿舍楼的“第一高”才退位让贤。
常年黄梅天泡水里
最终成了危房
说是“豪宅”，其实除了高度，现在的朝晖九区24幢也没有其他够得上豪的标准。翻看1976年的杭州市区图，那时候杭州的城区范围基本上只有现在一半的上城区+三分之一的下城区那么大，现在的江干区，西湖区，滨江区和大部分拱墅区还是农村，可以想象那时候24幢周围的环境有多么“原生态”。
“那时候从武林广场到朝晖还没有马路，我回家得穿过一片茭白地，每个夏天的晚上都是枕着蛙鸣入睡，听着鸟叫醒来。”徐一琳在朝晖九区生活了十年，回忆经过岁月的美化似乎充满诗意，但实际上那些日子并不都是美好，“印象最深刻的是1988年的大台风，我们家住在一楼，一觉醒来，床已经飘在水里。”
1989年，徐一琳家搬离。“我还记得，搬家那年，朝晖九区还没有通公交车，我放学乘公交车到朝晖五区，下车后还要走20分钟才能到家。”徐一琳说，当时他们家至少还有独立的厨房和卫生间，已经是九区里数一数二的高端配置，“那时候我们最羡慕朝晖三区，因为他们那片都是统一规划建造的居民楼，比九区这片七拼八凑的‘杂牌军’大气多了。”
而曾经的“地标”，九区24幢，除了边套之外，都是四五户人家共用一个厨房和一个卫生间，直到入住十几年后才给每家每户加建了厨房和卫生间。
老袁一家上世纪90年代才搬进去，是那里的第二批住户，43平方米，已经算是楼里的大户型。“24幢建得早，地势低，每年黄梅天都要闹水灾，每次都得请消防队帮忙。”
24幢的老住户形容自己家的地势：旁边楼的围墙根都比我们家地板高。“外头中雨，里头就水漫金山，水深过膝盖，非得消防队的专业水泵才顶用。”老袁家在一楼，一漫水就首当其冲，家里好不容易买的电脑有次也弄坏的，“有些苦都没法对外人说，过一个梅雨季损失千把块钱都算少了。”
这样的苦老袁一家至少受了十年，直到24幢东面专门加建了一个高压水泵房，一到梅雨季就不停抽水，情况才有改善。但长期处于低洼积水区域，已经对这幢楼产生严重影响，沉降和倾斜问题开始逐渐暴露。
2008年，24幢经鉴定整体向北顶点位移较大；2013年被鉴定为C级危房；2016年11月，经鉴定升级为D级危房，倾斜率达25‰，几乎是国家标准7‰的四倍，建议立即对房屋停止使用。
什么是“拆复建”
社区跟住户解释了半年
D级危房，意味着房子已经不适合居住，随时有倒塌危险。而当时，24幢共65户，仅1户空置，且常住户大多为60岁以上老人。
“愁得晚上睡不着觉。”施国卫现任朝晖街道虹园社区主任，朝晖九区24幢每家住户的情况都堆在他的案头，“2001年社区成立后，因为经常积水，曾对24幢做过测量，当时测量这里的窨井口比周边低1.3米以上，是个名副其实的洼地，街道每年都要组织人手去排涝。后来沉降和倾斜越来越严重，只要杭州出现中雨以上降雨，社区就要安排人24小时值守。”
危房，危就危在你没法预判它什么时候会出问题。虽然D级危房的鉴定报告2016年11月才出具，但事实上，朝晖九区24幢的拆复建方案早在2015年就被提上日程了。
第一次“解危”并不顺利。“第一份方案的要求特别严格，要求签订搬离协议的业主必须达到100%，否则项目就终止。”施国卫在虹园社区十年，对24幢的情况了如指掌，老住户见面都能叫上名字，即便如此，第一份方案商谈的结果仍是仅26户初步同意搬离，占总户数的41%。
商谈陷入僵持，而24幢的危险等级却仍在恶化。2016年6月，经过反复调查、协商第二份方案出炉。“最难的不是帮忙找房子、找养老院，而是解释清楚什么叫‘拆复建’。”施国卫说，按照“拆复建”要求，重建房屋要符合“不超过国有建设用地使用权属证书、房屋权属证书载明的用地面积和建筑面积，不改变原房屋用途，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”的原则（简称“三不”原则）。而这幢已经建成43年的老住宅楼，最小建筑面积仅27平方米，最大也只有46.01平方米，几乎每户都希望通过重建改善居住面积，但这却不符合“三不”原则的规定。
从第二份方案出炉，到大部分住户搬离，足足花了近半年时间。
2016年11月10日，最后4户住户搬离。施国卫总算松了口气。
2016年11月17日下午，朝晖九区24幢最后一块砖瓦颓然落地，看着挖掘机的机械手轻轻一碰就轰然倒塌的墙面，在场的人心里多少有些后怕。
2018年7月，按照计划，那将是朝晖九区24幢拆复建后回迁的日子。
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2015年12月底，浙江省曾公布过一组数据：全省已查明存在安全隐患的住房（丙类）达2.9万幢，约2300万平方米。朝晖九区24幢拆复建启示这并不意味着所有危旧房都要拆除重建，还可选择成片整治或维修加固危房解危，考验着政府职能部门在城市管理中的精细化水平
朝晖九区24幢当了好一阵子的朝晖“网红”，时不时会有人按图索骥，去看上一眼。
其实危旧房“拆复建”，24幢并不是杭州第一个，近有朝晖六区67幢（本报2015年8月29日A4版曾报道），远一点的湖滨街道直饮马井巷5个墙门的老房子去年已经完成重建入住。朝晖九区24幢的特殊在于，跟那些借成片改造之机重建的老房子不同，它只有一幢，总共两个单元，旧地拆复建。
朝晖九区24幢只是一个特例
“朝晖九区24幢是一个试点项目，也可以说是一个特例。”杭州市住房保障和房产管理局房屋安全管理处副处长李勇说，目前杭州市的危旧房治理主要有三种方式：成片整治、维修加固和拆除重建，“成片整治是我们最推崇的方式，因为它既符合城市整体规划又能一劳永逸地解决居住安全、改善居住条件。但成片整治是比较难的，需要有项目带动，没有项目就得停滞，这时候第一选择是维修加固。如果维修加固还不行，又没有成片整治的机会，那么在符合规划的前提下，拆除重建。”
换句话说，旧地拆除重建是其中最受争议的方式。“因为对危旧房业主我们主要解决的是他们的居住安全，而不是居住舒适度，这里面有个‘度’的问题。”李勇直言，碰到实际问题，维修加固最受抵触，因为虽然排除了安全隐患但对业主们来说房屋价值并没有提升，而一旦商讨是否拆除重建，紧随而来的就是扩大居住面积的要求。“且不说扩面本身就不符合拆复建的‘三不’原则规定，后续涉及到规划、城建、土地、房管的一系列问题都进行不下去，因为找不到法律依据。”
其实在很多业内人士看来，24幢可以有另一个解危的方案：拆除，原业主外迁。城市在发展，规划要适应发展的需要而调整，24幢旧址在新规划中或许已经发生变更，比如变成绿化用地、教育用地、商业用地，甚至为增加其他新建住宅的楼间距而就此消失。而这些话，不好说，一旦摆上台面最直接的问题就是：钱谁出？
危房解危不能只算经济账
2015年12月底，浙江省曾公布过一组数据：全省已查明存在安全隐患的住房（丙类）达2.9万幢，约2300万平方米。
按照《浙江省城镇既有住宅房屋结构安全排查技术导则（试行）》规定，丙类建筑是指发现存在比较严重的结构安全问题、影响安全使用、建议委托专业单位依据国家相关标准对房屋的危险性进行鉴定的住房房屋。
2015年6月发布的《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇危旧住宅房屋治理改造工作的通知》中有明确规定，城镇危旧住宅房屋治理改造项目免收城市市政基础设施配套费、房屋所有权登记费、土地使用权登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。但在这些优惠政策之外，至少改造项目的建筑安装工程造价部分，业主还是要承担的。
以朝晖九区24幢为例，现产权人需要承担房屋修缮费用的80%（按每户的建筑面积比例共同分摊）。而其拆复建工程之所以能进行下去，也是因为最终原业主同意承担这部分费用。“但在实际操作中，很多危旧房整治项目产权人主体责任难以落实，个别业主不愿承担责任，把危旧房的问题全部压给政府单方是很常见的。”一位知情人私下说，在24幢拆复建立项以后，也有其他危旧房业主写了联名信要求进行整治，“虽然现在很积极，但真要商谈方案、分摊费用，估计又推进不下去了。如果单算经济账，谁愿意让步呢？”
“朝晖九区24幢的拆复建是可行的，它是目前条件下的一次有益探索，但这并不意味着，所有危旧房都要拆除重建。”李勇解释说，在宁波、温州相继发生房屋坍塌事故之后，杭州市2015年就对全市范围（包括13个区县市）内国有土地上的住宅进行了排查，从政府管理角度加强管控，目前各属地政府已给所有C、D级危房建立了档案，建立了日常巡查和网格化动态监管机制。“每幢C、D级危房都建立了紧急撤离避险预案，确保不发生因房屋倒塌引起的居民伤亡责任事故，是政府房屋安全管理的底线。”
据知情人透露，《浙江省房屋使用安全管理条例（草案）》第一次审议已经通过。去年11月初此条例曾公开向社会各界征求意见，根据征求意见稿中的内容，《浙江省房屋使用安全管理条例（草案）》中对房屋使用安全责任主体、责任内容、安全鉴定、危房使用限制等具有争议的内容都做了详细规定。对推动目前的危旧房治理有积极意义。按计划，到2017年，杭州市危旧住房治理改造总量将达到1355幢、86.71万平方米。但房屋安全是一个动态数据，每时每刻都会发生变化，接下来的一二十年内，最早建造使用的那批住宅楼或许会越来越多的暴露出安全隐患，如何处理，是一个需要长期关注的问题。
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危房解危，考验政府管理的精细化水平
一位学规划出身的政府官员私下跟记者说，从规划角度讲，他是不赞成拆复建的，因为在不改变楼间距、建筑高度、总建筑面积，且不减少居住户数的前提下，新建房屋其实很难达到目前的住宅建筑标准，而原业主们或许还要在这幢楼里居住多年。“而且可以预见，以后一旦成片整治条件成熟，这幢楼肯定是最难拆的，因为新房子拆迁的要价必然是高的。”
安全隐患近在眼前的时候，这些当然都是“后话”。
采访中，不止一位采访对象感慨，这也是城市快速发展下产生的隐疾，“现在得一个一个补起来。”
话虽这么说，要补也不容易。朝晖九区24幢之所以会成为试点，是因为与之条件相似的危旧房不少：原为单位宿舍，部分功能不全，已房改，已出现安全隐患。它们的解危困难也很相似：面积小、住户多，房屋维修基金不足。
职能部门固然希望通过一个成功的试点能总结经验以应用到更多危旧房治理项目中去，但事实上，每个项目、每户家庭的情况都不尽相同，没法“一刀切”。危房解危，不仅考验着房主们在意见不一时，如何取舍和让步，也考验着政府职能部门在城市管理中的精细化水平。如果没有一方特别积极地推进、一方适时的退让，危旧房“有危难解”，可能会一拖好几年。
我们欣喜地看到，省政府有关领导已提出，危旧房治理改造，这道题，再难也得破。
去年底，省政府召开电视电话会议，有关领导要求，对于治危拆违，全省各地要敢于担当，直面问题，不回避，不拖延，想尽办法，破解难题。
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来源：钱江晚报 作者：通讯员 谢羽美 本报记者 詹丽华 编辑：李如
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