建车库靠什么赚钱

    最大价值是土地和车位增值

    有人算了一笔账：假设投资一个5层300个停车位的立体车库，包括普通升降横移的停车设备、土建、安装、钢结构及室外工程、消防等，所有费用共计需投资900万元，平均下来每个车位约3万元。如果是全自动智能车库，总投资可能要3000万元，每个车位的成本则在10万元左右。

    假设车库每天的使用率达到60%，一个车位一天收30元的费用，那么，车库每天收入为：30（元）×300（个）×60%=5400元；每年的收入为：5400元×365天=197万元。

    假如是普通升降横移立体车库，平均4.5年后才有收益，而智能车库则要15年后才能有收益，这还不包括维修维护费用和人工电力等成本。

    既然停车场投资回报周期长、投资回报率低，那为何各路资金仍纷纷涌入？“最大的价值还是体现在土地和车位的增值上。”郑治中说，“比方说，拍下一块土地建停车库，如果立体车库建在地下，地面上建房，今后增值就很明显；还有，现在建智能车库，每个车位的成本在12万元到13万元，这个价位相对主城区的车位价格来说还是很便宜的，增值空间也很大。”另外，如果今后车位收费涨价，收益也十分可观。

    而杭州凯亿停车则是另外一种模式。“我们轻资产运作的停车场（库），使用权至少5年，基本上一年能够回本。”公司总经理黄施平介绍说。投资建设的浙江民航大厦边的“土豪金”塔库，预计5至6年也能回本。

    加快停车场建设

    民间资本期待收费更加市场化

    “杭州的停车库投资曾在2011至2012年有过一个爆发期，但去年底又出现放缓的迹象，主要是许多投资项目没有达到预期。”一位业内人士介绍说，“车库投资每年的回报率也就5到10个点，但现在银行贷款利率最低也要6个点以上；如果申请小额贷的话，贷款利率就要10个点以上了。”

    “杭州现在推出的停车场项目还太少，希望能加快项目推进速度。我们现在碰到的最大问题是没项目投。”郑治中说。

    “我们希望民营停车场的收费能进一步市场化，能根据不同时段灵活定价。目前民营停车场还是按公用停车场收费办法在计费，影响了运营效果。”一位民营投资公司负责人说。以东河8号地下停车库为例，因为靠近市三医院，运营管理方曾考虑在高峰时段适当涨价，在低谷时段降低价格，并进行了明牌公示。但因为遭到车主投诉，最后只好不了了之。

    实际上，去年8月份，国家发改委已发布了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，鼓励各地建设集约化停车设施，逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。

    另外，杭州的停车场项目多以招拍挂的形式招标，虽然更加公开、公平，但往往也大幅抬高了停车场的投资成本，这又给建成运营后的收费出了难题。如果提高收费，就把成本转嫁到了车主身上；如果收费不变，又影响了投资收益，甚至可能亏损。“我觉得PPP模式今后是停车场建设的方向，通过公私合作，一方面控制建设成本，另一方面可提高运营效率。”上述民营投资公司负责人表示。

    另外，一些停车场项目地段相对冷僻，如果有配套的商业项目，可提高停车场的利用率。

    为了鼓励社会力量投资建设停车场（库），杭州市早在2014年就出台了相应的资金补助办法（试行），但许多民营投资公司表示，目前这块补贴还没有真正落地。

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