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坚守不断被冲击的市场 本土房企TOP10的“杭州攻略”

近日，杭州市国土资源局发布《2014年杭州城区经营性用地推介手册》，从而为杭州城区（不包含萧山、余杭）全年的土地市场定下了总基调。今年杭州城区的土地计划出让总量高于前5年的实际供应量，其中不乏多宗优质地块，全年仍将保持一定的市场热度。

计划出让73宗3622亩土地

《推介手册》显示，2014年杭州主城计划安排出让的土地共73宗，总面积达3622亩。根据中央要求，土地供应量将不得低于过去5年的平均供应量，杭州今年的土地供应计划总量，已完全达到了这一要求。

不过，今年杭州土地市场要想保持去年的热度，恐怕有点难。去年杭州主城区土地供应计划总量（3060亩）虽然比今年低，但由于市场行情一路上涨，最终的实际供应量远超计划数，全年共出让102宗4808亩。

考虑到不少开发商在去年已经在土地市场上完成了“补仓”，拿地热情以及迫切性都会有所下降，因此今年的市场热度较去年可能会出现一定的降温。不过，为数不少的开发商在去年的杭州土地市场上颗粒无收，而本月的几场土地拍卖会并未出现明显的降温迹象，预料今年的杭州土地市场不会像去年那样疯狂，但也不会冷场。

如果3622亩土地按照计划全部出让，可以为市场增加多少房源？按照2.5-3的平均容积率、套均面积100平方米来计算，新增6-7万套房源。而在市场总体表现较好的2013年，杭州主城区商品房成交也仅43386套，这意味着今年的土地供应量相当于是需求量的1.5倍。这对库存压力巨大的杭州楼市而言，供应量持续增加，无疑将会进一步加剧市场竞争。

宅地回归市场主导地位

相比去年，今年杭州主城区的土地出让，宅地的比重将上升，超过总量的6成，再次成为土地市场的主导。

去年杭州主城区出让的102宗土地中，宅地45宗，商地57宗；出让面积上，宅地占总量的57.7%。去年的土地市场尽管很疯狂，但是拍卖会上还是有不少商地遇冷，这也从一个侧面印证了市场人士“杭州商业综合体饱和”的基本判断。今年杭州主城区商地供应计划总量下降，或许与这一现状有一定的关系。

《推介手册》显示，今年杭州主城区计划出让30宗宅地，总面积2311亩，占出让计划总量的63.8%。在一座城市中，宅地和商地的出让比例究竟多少比较合适，很难有一个定论。但是宅地供应比例上升，显然会缓和目前商业综合体之间激烈的市场竞争。

值得一提的是，本月杭州主城共有22宗地块挂牌出让，总出让面积高达1208.6亩，其中就包括雅戈尔申花退地、热电厂、杭师大等热门宅地。1月土地盛宴之后，杭州主城区土地市场可能会迎来一个相对冷静期。

城东仍是最大的供应区

去年，城东是杭州主城区土地供应最集中的板块，而今年城东仍将担当土地供应大户的角色，将在土地市场上继续遥遥领先。

《推介手册》显示，今年杭州主城区土地供应区域比较均衡。上城区4宗43亩，下城区2宗60亩，西湖区10宗413亩，拱墅区19宗770亩，江干区11宗993亩，滨江区2宗250亩，下沙区5宗244亩，之江区4宗128亩，钱江新城10宗338亩，城东新城6宗383亩。包括城东新城、九堡等区域的大城东，将是今年的供地主力。

近两三年城东土地持续放量，除了城东拥有充沛的土地储备之外，也与杭州“城市东扩、沿江开发”的城市发展战略有关。随着地铁一号线、火车东站、客运站、沿江大道、德胜东路快速道等交通配套的逐一落地，城东的交通便利性得到凸显，城东土地也因此成了开发商眼中的香饽饽。

今年城东土地供应量继续保持高位，显然会进一步加剧城东楼市的竞争。事实上从去年下半年开始，铁建国际花园、天阳尚城国际等城东楼盘先后“低开”，让城东楼市的价格战硝烟越来越浓。去年出让的多宗城东土地项目，也将在今年逐步开盘入市，再加上今年的土地供应量，将会是一个庞大的数字。从供需关系上看，城东将有可能成为今年杭州主城区价格战最激烈的板块。

值得一提的是，今年城东计划出让的土地，大多地段优越、配套完善、氛围成熟，比往年个别优质地块更具吸引力。这也意味着，开发商不会因为这个区域竞争激烈而放弃拿地。

综合体地块重点出让

为保障杭州市级重点区域改造、重大招商引资、浙商回归等投资项目迅速落地，也对今年杭州主城区土地供应计划产生了一定的影响。杭州国土资源局表示，将加快推进西溪谷、城东新城、九乔国际商贸城、滨江文体中心、钱江金融城等重点项目实施，保证相关项目的土地供应。

在众多拟推出的商业地块中，七堡车辆段牛田单元U/R-01地块的市政公用设施兼居住用地，再次列入今年出让计划。该地块将定位为“纯地铁住宅公建用地”，即利用地铁停保基地上方的地面空间进行再组织利用，将其规划为集住宅、商业、学校为一体的城市综合体，可以说是一个很好的尝试。

经初步统计，出让计划中具有城市综合体业态的住宅、商业用地有15宗1353亩，占计划出让总量的4成，比如先行已有宗地出让的杭氧杭锅国际旅游综合体、三墩五里塘商务综合体、热电厂综合体等地块，以及首次面市的西溪商务综合体（杭师大）、民生药厂综合体、七堡车辆段综合体等地块。这些项目，将会不同程度地改变城市格局，提升周边楼盘的居住价值。

此外，除了列入今年经营性用地出让计划的43宗、1311亩商地外，还有具备出让条件的商地19宗、791亩。如果土地市场升温，这些土地也将挂牌出让，从而加大今年土地市场供应量。

本土房企迎来拿地机会

过去的一年，外来大鳄在杭州土地市场群雄逐鹿，使得越来越多的本土房企失去了拿地机会，遭遇生存危机。去年杭州主城出让的土地，尤其是宅地，大多数都是总价10亿元以上的高价地，甚至出现了总价超过50亿元的土地（华家池）。为数不少的本土房企，甚至连一年的销售额也达不到10亿元，拍卖会上只能“望地兴叹”。

不过，今年的土地市场，可能会让本土房企稍稍喘口气。《推介手册》显示，今年杭州主城计划出让的单宗地块总面积小了，这意味着总价将不会高不可攀。统计显示，今年计划出让的宅地中，开发体量不到10万平方米的宅地，占了总量的一半。

虽然今年杭州土地市场外来大鳄依然不会手软，但是出现更多的小面积地块，这对中小本土房企而言，是一个补仓的大好机会。外来大鳄对小面积地块的兴趣不会太大，同时本土房企也完全可以通过合作开发的形式，增加现金流，在拍卖会上争取到更大的胜算。

对很多已经处于地荒的本土房企而言，如果再不拿地很有可能就要被洗牌出局，拿到地就有可能获得生存下去的机会。因此，今年将是本土房企至关重要的一年。