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120平米以上
大户型占一半
在限购限贷,以及目前二手房首付提高到7成的政策环境下,大户型高端房源的销售压力巨大。
21世纪不动产市场研究中心根据透明售房网数据统计的数据显示,目前杭州市区商品住宅的存量中,80-90平方米户型套数约占三成左右,但户型面积在120平方米以上的住宅存占了总库存量的一半以上。其中面积大于180平方米的户型面积占比最大,约占三成左右;其次是120-144平方米户型,约占比25%左右。
这些大户型,除了楼盘本身就定位比较“高大上”的高端楼盘外,还有不少是存在于一些刚需楼盘中的大户型。这些房子整体小区定位是刚需楼盘,整个小区品位也主要针对的是刚需人群,但在刚需消化完小户型之后,大户型的去化率就成为了一个让开发商头疼的问题。比如城北、城东的许多楼盘存有较多的大户型面积等待销售。
另外,还有一些则是没有及时调整价格的楼盘或老盘。一些是因为前期销售较好,价格较高。价格上得去,下不来,无法在价格与新楼盘形成竞争,还有的开发商因为害怕降价引起前期业主的不满,再加上资金也不是特别紧张,就按兵不动。
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存量前十楼盘占比巨大
根据统计数据显示,杭州主城区范围内存量前十的楼盘可销售套数总数为8700套左右,占整个杭州主城区可销售套数的17%左右。余杭存量前十的楼盘可销售套数总数为8000套左右,占整个余杭区可销售套数的22%左右。萧山区存量前十的楼盘可销售套数总数约为6000套左右,占整个萧山区可销售套数的30%左右。
在高库存时代,强化销售依然是房企当前最主要的任务。“去库存化”的速度将决定着一切。众多外来大鳄带给杭州楼市最大的变化就是“快速开发、快速销售”的开发模式,从而带动整个楼市进入快节奏模式,这也导致各房企之间的分化越来越明显。这也是为什么有的楼盘一房难求,有的楼盘销售举步维艰。
还有一些市场分析人士认为,限购限贷政策和板块冷热不均是主要因素,卖不动的主要是郊区盘,杭州主城区并未受到影响。
这两年调控过程中主城区域内一些地段相对比较偏远的区块内房价降幅比较大。比如隶属于江干区的丁桥、隶属下城区的华丰等区块。这些区块因位于主城区边缘区块,房价一直比较稳定地徘徊在13000-16000元之间。而同样位于余杭区闲林区块的一些新盘价格也要12000元左右,这样就导致了很多人宁愿选择主城区存量房享受主城区的配套,也不愿意便宜一些去购买隶属于余杭区的房子。
而且同是购房入户,杭州主城区一些区域购房到达80万元以上就可以落户杭州。但如果购买了余杭的房子想要再落户杭州,仍然要求得在杭州主城区拥有住房并且落户余杭后五年才可迁户杭州主城区。这样的政策环境下,许多人置业的第一选择便是杭州主城而非萧山或余杭区了。
杭州作为一个准一线城市。目前只有一条地铁线路开通,大片的郊区都存在交通配套不全的问题。这让很多想购置这些区块新房的准业主们打了退堂鼓,杭州的路已经够堵了,如果再加上住得比较远,那每天的上下班都会成为噩梦。再加上教育、医疗等配套虽然目前已有好转,依然有待跟上,这是目前很多人不去购买一些郊区房的另一个原因。