租期还没到 租客不见了

他放在房子内的东西能否搬走？

昨日 11:06，张女士来电：今年4月我的房子通过中介租给一个外地人，说好三个月付一次房租，租期两年。结果到了这次交房租的日子，他人联系不上了，电话没人接。现在都已经过了一个多月了，我有权收回房子吗？现在这房子我都不敢一个人进去，让中介陪我进去了一次，里面还有些电器和衣服。他现在人不在，我不知道这些东西能不能由我们搬走，比如说放到其他地

律师团律师吴方荣：张女士所提问的在法律上来说，其实就是租客逾期支付租金构成违约，房东如何处理的问题。这个问题法律有明确的规定，《合同法》规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

所以，张女士可以去看下她的租房合同中，关于逾期支付租金的违约条款，即逾期多少期限可以解除合同；如已经达到合同解除期限的，就可以按照法律规定按承租人在租赁合同中的地址书面通知承租人解除合同。建议对于解除合同通知留存寄送单和收件回执，如有条件办理寄送公证则更好。

解除合同的通知寄送到达后，张女士可在中介和社区、派出所等的见证下，将房屋腾退、遗留物品拍照列清单后暂存一个妥善场所，等待承租人自行取回。

租房合同到底生效没？

前日19:41，汪女士来电：11月7日有个租客想租我的房子，我们签了合同，从11月15日开始租期两年，我把钥匙都给对方了，结果11月11日对方说不租了，我让对方支付违约金，对方说合同还没有生效，不承担责任。这合理吗？

律师团律师裘红伟：双方已经就房屋租赁签署了协议，合同签订当日已经成立并生效。出租人已经把房屋的钥匙交给了承租人，说明租赁协议已经在履行，而不是从合同里约定的租期来确认生效之日。承租人现在提出合同没有生效没有法律依据。

在合同成立并且生效后，承租人提出不再租赁房屋，应当承担违约责任。至于违约责任承担方式可以是支付违约金或赔偿损失等，具体看合同如何约定。

退房时房东要我清洁油烟机

否则就要扣押金

这个要求合理吗？

前日14:12，一女士来电：我是租的房子到期了，退房时发生些问题现在还没有解决。房东要扣我们押金，他先是说我们把房子弄得太乱，没有清理垃圾。后来又要求我们把厨房油烟机清洁干净，但是这些在之前合同上并没有约定的。他这样是不是没有道理的？

律师团律师裘红伟：承租人缴纳一定金额的押金，是租赁房屋的惯例，其目的是保障出租人的权利，例如承租人不拖欠租金和费用，不损坏屋内的设施等等。一般而言，房屋租赁合同的示范文本不会对清理垃圾和油烟机这样的事情做出明确的约定。

因此，处理这样的纠纷，我们需要借助于生活的常理。租赁合同到期后，承租人交房时，应当将房屋收拾干净，承租人不能将满是垃圾的房屋交还出租人，因为保持租赁房屋的完好是承租人的基本义务，而整洁是完好的应有之义。因此，出租人要求承租人将房屋收拾干净是合理的要求。

但清洁油烟机这样的要求却有些超越了合理的范围，这位女士可拒绝，除非合同对这点有明确的约定。

这里也带出另外一些问题：现在很多出租房屋是精装修的，房东对于房屋使用后的整洁程度会提出更高的要求，而一般中介机构推荐的示范文本不会对此有所约定，因此出租人有必要对房屋的使用提出一些特殊要求，例如，是否允许合租，是否要保持房屋的整洁等，出租人应将这些要求写入合同条款中，这样既可以避免不必要的纠纷，也可以保护出租人的合法权利。

快报律师团

（浙江律界精英 服务快报读者）

本期律师团3位律师

都擅长解决房产纠纷

周旦平

上海建纬（杭州）律师事务所副主任、高级合伙人，杭州仲裁委员会仲裁员，杭州市下城区政协委员，浙江省律师协会建筑与房地产业务委员会委员，杭州市律师协会房地产与建筑业务委员会副主任，杭州市下城区知识分子联谊会副会长。先后荣获青年律师新星奖、杭州市优秀女律师等荣誉称号。

吴方荣

浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人，浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会秘书长，杭州仲裁委员会仲裁员。曾担任杭州市城乡建设委员会《商品房交付使用法律问题研究》课题组成员和《建设管理违法行为证据认定法律研究》课题评审专家。获“浙江省优秀青年律师”和“房地产优秀专业律师”等荣誉称号。

裘红伟

浙江西湖律师事务所合伙人，杭州仲裁委员会仲裁员，杭州仲裁委员会专家咨询委员会委员，杭州市律协常务理事，浙江省法学会常务理事，杭州市律协房地产与建筑业务委员会主任，浙江省律协房地产与建筑业务委员会副主任。获“杭州市优秀律师”、“杭州市中介服务行业标兵”等荣誉称号。