物业没有执法权

违章处置难收费也难

收费难则是杭州物业服务业面临的另一大难题。受到空置率高、开发商遗留问题多、居民物业消费意识淡薄、物业服务与期望差距等因素的影响，杭州市住宅小区物业收缴率普遍较低。品牌公司管理的示范小区，物业费收缴率能保持在95%左右，而一般的小区基本维持在70-80%的水平，部分小区在50%以下，特别是保障住房类小区，收缴率很低。

同时，物业处理起问题来也面临两难。一方面，由于物业服务企业没有执法权，对业主违法搭建、违章装修、侵占公用部位等行为只能劝告、向政府部门举报等，违章处置难。另一方面，业主拖欠物业费可以向法院起诉，但由于聘请律师的费用高、处置时间长、难执行等问题，一些物业服务企业望而却步，物业费拖欠处置难。

除了外忧，还有内患。目前杭州市物业行业人员流动性很大

而这一状况和物业服务业整个行业的社会地位与社会认可度偏低密切相关。如今物业管理成为所有服务行业中最易受争议的行业之一，居民较容易视物业服务单纯为简单的劳务服务；一部分居民甚至把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，故意找茬，小题大做。

由此引发的结果是，近年来包括杭州在内的浙江省各地物业纠纷案件数量居高不下。2009年以来，宁波市物业纠纷案件总数已超过1万起。2007年7月至2010年7月间，慈溪法院就受理了涉及52个小区的2157起物业管理纠纷案。桐乡法院2010年受理了54件物业管理纠纷案件，嘉善法院受理数为30件。而据杭州市中院工作人员估计，近年来杭州物业管理纠纷案件以每年30%以上的速度在快速递增。

物管服务条例尽快修订出台

被认为是当务之急

物业服务行业定位不正确、配套政策支持力度不足、开发商遗留问题多、业主委员会规范运作机制尚未全面形成、政府综合协调管理机制未建立、业主公共意识不强契约精神缺失、物业行业队伍素质参差不齐……报告认为，这些都是制约杭州物业服务业健康发展的原因所在。

在广泛调查的基础上，报告从实际操作角度提出了一些建议。其中，《杭州市物业管理服务条例》的尽快修订出台被认为是当务之急。报告建议，停止“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取”条款，空置房应全额交物管费；明确首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担的具体比例；建立交付前，业主查验物业共用部分的制度；建立企业公开谴责制度，对受到公开谴责的物业服务企业或从业人员进行投标限制或受聘限制；进一步明确业主委员会工作经费，明确业委会可以根据需要聘请专职人员；进一步明确社区、公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等职责，对行业监管体系的职能分工做进一步的细化；倡导推广建立物业收费与CPI挂钩制度等。