新房东孙女士　自己的房子只能外面看看不能进去

孙女士说，出了这个事情后，她已经半个月睡不着吃不下，女儿也请了半个月假，没心思上班。

昨天下午，孙女士陪同我们来到×幢1单元楼下，我们想上楼看看他们买的新房，走到楼下，孙女士朝新房望望，突然说不想上去，因为怕跟租客起冲突。

我们来到新房门口，房间里透出一股空调冷气，敲门后，里面传来一个女人的声音，向她说明来意，她不肯开门，只说，“户主不在，我是户主的朋友，这个事情不清楚，不好意思。”

孙女士望房兴叹 记者 韩丹 摄

我对租客刘先生没意见，停电是没办法

半个月来，孙女士四处维权，没人理她，用她的话说“只有亲人默默地陪伴和自己茶饭不思地奔波”，好在，从昨天这件事见报开始，事情终于有了转机：

以前没有一方当事人跟我联系，我们找他们，他们不理不睬，问中介，中介也说自己没错，都是按程序走的。实在投诉无门。

22日早上，租客刘先生主动给我打电话了，我们确实停了房子的电，但这也是为了维护自己的权利！

　　不管是保房子还是保钱律师都建议孙女士 告原房东！

为了电的事情，租客刘先生昨天又奔波了一上午，但供电局说，没有房产证不能给房子恢复通电。
　　刘先生在电话里大声对我说：没电不要紧，无所谓！点个蜡烛过七夕也比较浪漫……
　　（稍稍平静下来）不瞒你说，我有个律师团，4个律师，我不是不讲理的人。在法治社会，其实只要孙女士去伸张，问题肯定是能解决的，无非是时间长短而已。不错，她是受害人，但不能因为受了伤害就采用极端的方式去伤害别人，这样结果只会是越来越糟。
　　开始，我是心平气和跟她沟通的，也愿意把房子让给他们孩子做婚房，可是她的态度……我爸爸70多岁了，昨天还跑去你们报社，希望恢复通电，但是到现在为止，她还是无动于衷。现在，她不来找我，我也不会主动去联系她了。

租客刘先生的父亲专程赶到报社希望孙女士恢复通电

从小区出来后，我们陪同孙女士来到卓家房产中介公司，在讨要说法的过程中，孙女士情绪再次崩溃。
　　中介公司派出了营运总监楼女士前来接待。楼女士说，他们都是按流程走的，之前他（记者注：指委托人王某）拿着三证到中介，手续都齐全的，的确没有告知中介，房子已出租的事实，现在归根结底的原因在于原房东，本来原房东说晚上会出面的，但他突然又不肯了。
　　卓家房产中介滨江店的店长章先生说，原房东因为民间借贷把房子抵押给了委托人王某。
　　那现在该怎么办？
　　章先生说，只有约原房东出来，再通知买家，一起坐下来解决问题，该怎么办就怎么办了，该通过什么途径就通过什么途径。

拨通原房东的电话，告诉他孙女士可能要起诉他。
　　电话里，他轻笑一声：“让她去告好了！这不关你们的事情！”说完，电话挂断。

委托人王某：房东抵押房子时，并没告诉我已把房租出去了

昨天晚上，打电话给原房东王先生，他1964年生，温州乐清人。
　　接通电话后，向他说明采访意图，王先生开门见山地说：“这个东西，我不接受采访的，叫他通过法律程序来解决。”说完，立即挂断了电话。

孙女士现在该怎么办？

浙江省省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师：我认为，现在有两条思路来解决孙女士的问题。
　　一条思路是，保房子。
　　实际购房者是孙女士的女儿女婿，他们可以向法院提起诉讼，告原房东。为什么告的是原房东而不是原房东的委托人？因为虽然这个委托人说房子是房东欠了他钱，抵押给他的，但是他们并没有办理抵押手续，只是进行了委托公证，抵押的说法也只是口头讲讲而已。从法律关系上讲，委托人仅仅是房东进行房屋买卖的一个代理人，发生法律关系的人还是原房东，整件事情和委托人无关。
　　该怎么告？告法有两种。[详细]

租客刘先生该怎么办？

吴方荣律师：付了几十万元的租金，结果新房东要他交房，两边争起了房子。租客摊上这种事情，某种意义上其实也算是个受害者。
　　在现在这种情况下，租客有两个方法来解决问题。
　　一种方法是，和现在的房东孙女士的女儿女婿积极协商。看看孙女士他们是否愿意给予一定补偿，协商解除租赁合同。相信这个方法孙女士一方也是非常愿意的，毕竟解除房屋买卖合同比解除租赁合同费的周折要大得多。
　　另一种方法是，租客直接向原房东索赔，告他违约。租赁合同的对价是，一方付房租，一方提供房屋使用权。租客付清了房租，却不能正常使用房屋，出租人就构成了违约，应承担违约赔偿责任。

中介有无责任？

吴方荣律师：

孙女士的女儿女婿可以告中介，因为他们在提供服务中有过错，应当承担相应责任。

即使中介说，原因在原房东那里，他们没有过错，这种解释从法律上讲也是不够的。

为什么购房者要找中介？就是因为他们更专业嘛。专业的机构，法律上要求其需尽到的注意义务就更高，承担的责任也更大。他们必须通过反复查询、走访，用各种手段排除房屋买卖过程中存在的各种交易重大隐患。

原房东行为是否涉嫌诈骗？

吴方荣律师：

我个人认为，诈骗还是算不上的，原房东不用承担刑事责任。因为租赁在先，有租约的房屋本来就可以买卖，只不过先要跟购房者交待清楚。原房东的行为只能说是隐瞒了重大事实，或者说有民事欺诈的嫌疑。

杭州法制部门的一位同志说：

诈骗是以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。目前，从报道的内容看，房东不像是诈骗，这里面似乎 是复杂的民事关系纠缠在其中。房东的行为最多是欺诈，而欺诈行为不一定构成犯罪。

买二手房 怎样规避类似事情发生？

吴方荣律师：孙女士女儿女婿的事情，具有一定的偶然性。

他们为什么现在会这么被动？最主要原因是付款方式及合同约定有问题。

买卖二手房，购房者的义务只有一项：付钱。而房东的义务却有很多：交付房屋、迁出户口、办理产权证……这些都是很重要的节点，只要有一个环节发生问题，对于购房者来说，都是相当大的麻烦。

所以在购买二手房时，最好根据交易关键节点分期付款。而不要像孙女士他们，几乎是几天时间就把全部房款付清了——购房者的义务全部履行了，房东的义务可一个都没履行呢，连房产证都是付清房款几天后才拿到手。[详细]

买二手房如何防范风险律师拟了一份很严谨的合同文本

（怎样在合同阶段防范二手房买卖中新出现的各类风险？我们请浙江省省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师拟了一份房屋转让合同的部分补充条款，供大家参考）

关于房屋交付使用：

双方同意，卖方于【_______年_______月_______日前】 【_买方支付首付款并办理完毕银行按揭贷款手续 后____日内】腾空该房屋并通知买方进行验收交接。买方应在收到通知之日起_______日内进行查验。查验内容包括房屋腾空情况；房屋及装饰、设备情况；户口迁出情况；已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付迄凭证；房屋钥匙等。查验后双方签订房屋交接书，卖方将房屋交付给买方。

关于房屋附属设施的保护：

自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡各项房屋装饰（具体包括____）及附属设施被损坏或被拆除的，买方除可以减少支付相应价值的房价款外，还可要求卖方支付违约金_________。[详细]