一、文件起草背景

    （一）意义、目的。

    中央、省、市高度重视加快培育和发展住房租赁市场工作。2016年5月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号，以下简称国务院39号文），要求各地从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面加快培育和发展住房租赁市场。

    2016年年底召开的中央财经领导小组第十四次会议，研究了六件群众关心的“关键小事”，其中包括规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫。总书记强调，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。

    今年7月，住建部正式将杭州列为培育和发展住房租赁市场的12个试点城市之一，要求从培育机构化规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、探索增加租赁住房供应的有效途径、创新住房租赁管理和服务体制等方面发扬首创精神，进行差别化探索，及时总结经验，不断完善政策，形成可复制、可推广的试点成果。对此，省、市领导高度重视，立即对试点工作作出部署。

    制订《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（以下简称《试点方案》）文件，既是贯彻落实中央、省、市的有关文件精神和决策部署，也是做好住房租赁试点工作的前提，更是加快培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度的必然要求。

    （二）依据。

    1.《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房〔2015〕4号)

    2．《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）

    3.《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）

    二、制定出台的政策措施

    （一）明确了发展目标。

    到2020年年底，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

    （二）提出具体工作措施。

    1.增加租赁住房用地有效供应。增加租赁住房供应是加快培育和发展住房租赁市场的重要内容，因此，《试点方案》明确提出，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。在住宅用地供地中，结合城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业发展和人才引进的需要，确定一定比例作为人才专项租赁住房用地。2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地试点。

    2.培育住房租赁市场供应主体。目前，租赁住房供应主体发育不全，供应结构单一。从出租主体上看，个人和传统房地产中介机构出租多，规模化、专业化住房租赁企业出租少；从出租客体看，分散式的多，集中式的少；从承租人的体验上看，居住品质和服务质量不高，容易出现租赁关系不稳定、房东随意上涨租金等问题。为提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成多元的供应主体，促进租赁市场发展，《试点方案》明确提出，扶持发展专业化住房租赁企业，鼓励房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务；扶持国有企业发展规模化住房租赁业务，充分发挥国有企业带动引领示范作用。

    3.符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益。为鼓励住房租赁消费，引导居民转变住房消费观念，建立构租并举的住房制度，《试点方案》明确提出，承租人依法办理《浙江省居住证》后，其子女入学按照《杭州市人民政府办公厅关于印发流动人口随迁子女在杭州市区接受学前教育和义务教育管理办法（试行）的通知》（杭政办函〔2017〕77号）有关规定执行。在杭州市居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行“租购同分”。

    4.积极探索“商改租”试点工作。国务院39号文和最近九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）都鼓励将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。为做好落实，《试点方案》明确提出，探索村集体10%留用地上建设租赁住房。市区国有住房租赁企业可参与集体建设用地的租赁住房建设。村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新（改）建为租赁住房的，各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则，制定试点工作方案，并报市政府批准后执行。新（改）建项目完成后，住房租赁企业要按照相关规定进行验收，验收合格后，方可对外出租。新（改）建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

    5.允许成套住房按间出租。成套住房按间出租可以有效增加租赁住房的供应，降低承租人的租金负担，因此，《试点方案》明确提出，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

    6．建立住房租赁企业奖励专项资金。在租赁市场发展初期，住房租赁企业的发展需要在税收、金融等方面给予政策支持。同时，也需要给予一定的激励机制。因此，《试点方案》除落实国务院39号文有关税收优惠和金融支持政策外，还明确提出了建立住房租赁企业奖励专项资金，未来3年，市本级财政安排1亿资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。

    7.建立住房租赁监管服务平台。监管服务平台是培育和发展住房租赁市场的重要内容和主要抓手。通过平台实现对长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租房源等租赁住房以及房源委托合同网上签约、房源核验、房源信息发布、租赁合同网上签约备案等租赁行为的监管，可以有效解决住房租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多痛点，促进住房租赁市场规范有序发展。同时，通过平台实现部门间信息共享，为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上一站式服务。

    三、文件解读机关

    本文件解读机关为：杭州市住房保障和房产管理局

    解读人：胡鼎

    联系方式：89830509