昨天，浙江省高级人民法院召开新闻发布会，介绍了虚构房屋租赁的情况，并公布《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。

“虚假租赁”对抗法院执行

一些基层法院反映，现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况，但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额17.7亿余元。

据分析，这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

省高院执行局副局长傅松苗说，“买卖不破租赁”确实是法律规定，主要是为了保护处于弱势地位的承租人权益。

可是，现在这些制度都被一些“老赖”拿来规避、对抗执行。

比如，某电气公司因建设用地使用权纠纷成为被执行人，法院对其厂房拍卖时，某担保公司拿着一份落款日期为2007年9月22日的厂房租赁协议提出执行异议。当地法院一查，电气公司盖在租赁协议上的印章竟是2008年11月27日经公安审批启用的。

“不少债务人诚信缺失、无视司法权威。我们一直在考虑如何给执行法官安上火眼金睛，来识破形形色色的虚假租赁。”傅松苗说。

“占有”是认定租赁的标注

省高院这次出台的《解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。

承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有。比如：在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；迄今一直在缴纳水电、物业费的……

租赁合同也必须在抵押、查封前签订，法院将从严审查相关手续。

“这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。”傅松苗说，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，将依法严惩。