今年4月份，杭州传闻要开征20%的房产交易税，一时间二手房交易量激增。在杭州一所大学任教的王华（化名）也赶在这个时候匆忙卖掉了手上的一套老房子。这套在下城区树园的房改房，最近一两年几乎没有什么升值，王华早就想卖了它另外寻找有升值空间的房子。

卖掉了房子，王华拿着300多万元的现金到处看房子，却始终看不中意。最近，他在经过武林广场时，一个关于地产基金的硕大广告牌吸引了他的目光。经过一番了解后，他决定把钱投给这个地产基金的房产开发项目，年预期收益率13%，投资期限2年。

“我周围有很多朋友依然看重房地产投资，他们觉得房地产行业已经告别暴利时代，但依然比很多行业有更高的利润。”浙江厚道资产管理有限公司的总裁丁浚哲认为，房产投资从黄金时代进入了白银时代，在这个时代里，个人直接投资房地产的收益已经不那么理想了。

一群浙大校友的房产投资经

2011年浙大课堂上的一场争论，催生了厚道资产管理公司。去年这家公司成立，注册资金一亿元，由一群来自浙江大学EMBA、求是精英班、乐创会的地产行业领袖发起成立，宣称要打造中国最专业的地产基金。他们中有民营企业500强远洲集团、杭州知名房产企业新南北置业、东田房产、中商控股和台州商业地产先行者等。

做资本运作出身的丁浚哲，一直把房产投资作为自己的副业。但是，现在他已经不碰住宅，除非有好的商铺，他才会出手。

“过去十年，85%的普通投资者通过买房获得了超额收益，但是未来十年，非专业的投资者已经很难获取这样的超额收益。”丁浚哲告诉记者，在过去的黄金时代，房价年增长率为20%-30%，而未来房价的增速可能与GDP增速等同，年均只有8-10%。

在过去几年，让炒房者获得超额收益的重要工具是银行按揭。通过这个金融杠杆，投资者最低只要拿20%的本金就可以投资一套房产，这等于把收益放大了5倍。而现在的贷款政策让按揭炒房没有了操作空间。首套房是刚需，不是投资行为；二套房是改善，还要首付4成利率提高1.1倍；三套房已经不可能贷款。

在全额用自有资金买房的情况下，丁浚哲给记者算了一笔账，对于一个普通炒房者来说，如果一套房子持有三年上涨30%，扣除各项交易税费11%（包括营业税5.6%、个税1%、契税3%、中介费1%和杂费0.4%），三年总收益19%，每年平均收益率约为6.5%。

这样的收益水平，并不值得普通投资者去大费周章地倒腾一套房子。但是，对于老百姓而言，房产投资的情结依然强烈。于是，一群浙大校友打起了房地产私募基金算盘。

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