萧山日报（记者 陈胜楠）步入10月，2019年已然走过四分之三。据统计，在过去的这3个季度，杭州十区共计出让208宗地块，总出让金2184.2亿元，杭州主城区以1082.1亿元的成交额位列第一，萧山则以450.2亿元的成交总量，紧随其后。

据统计，在今年上半年，萧山共计出让了31宗土地，其中包括20宗涉宅用地，10宗商业用地，以及1宗人才专项租赁住房用地。

从地块出让的时间分布来看，1—3月，萧山主推商业商务类用地，直到3月29日，由1宗市北商住用地以及2宗戴村住宅用地正式打开了萧山涉宅用地出让的“序幕”；4—6月成交14宗地块，涉宅用地占8宗；7—9月，萧山土地市场迎来宅地出让潮，成功出让的10宗地块中，仅1宗为人才租赁用地。

市北、城南依旧为主力，滨江集团成为“补仓”大户

从地块出让的区位分布来看，今年前三季度钱江世纪城、市北板块、南部新城依旧是萧山土地“供货”的主力，这三大板块共计为市场提供了20宗地块，约占总出让地块数量的三分之二。

在这20宗地块中，商业用地占有较大比重，共出让9宗，其中5宗集中位于钱江世纪城，另有4宗分别位于萧山市北与南部新城。

不过，这三个集中出货的板块，成交的涉宅用地依旧可圈可点。

比如在3月29日出让的市北西单元兴议区块B—16地块（桂语听澜轩），就是今年萧山前三季度，房企自持面积比例位居第二的涉宅用地，该宗地块是由绿城以总价196994万元，拿地楼面价25768元/㎡竞得的，溢价率49.81%，需自持22%，该项目位于已售罄的翡翠之星公寓的东侧。

此外，位于南部新城的区良种场区块地块，于2019年4月，由金帝以总价357154万元，楼面价10547元/㎡竞得。该地特别约定了需开发建设不小于10万㎡的集中式商业购物中心，且10年内不得整体转让。

据规划，区良种场区块地块项目由商业区+住宅区组合而成，其中商业部分集中在地块的西侧，以“银泰百货MALL+金街+写字楼”建筑形态组合，地上建筑面积约13.1万㎡，地下一至三层建筑面积约9.9万㎡。其中，12万㎡的“银泰百货MALL”由金帝集团联手阿里旗下银泰商业共同打造，购物中心计划引进300余家知名品牌商户进驻。该购物中心将于2022年建成投用。在住宅方面，该项目规划有高层和合院。

在今年前三季度的土拍中，德信、绿城、龙湖、新希望、中天、众安等多家开发商均有在萧山拿地。

在这些开发商中，滨江集团无疑是首屈一指的“囤地”大户。据统计，今年1—9月，滨江集团共拿下3宗涉宅用地，1宗位于钱江世纪城，另2宗位于市北板块，深耕萧山的信念显而易见。

除了拿地迅猛，滨江集团对这3宗地块的开发进程也相当迅速。比如今年7月，滨江集团以总价432980万元，楼面价31266元/㎡竞得的萧政储出【2019】26号，即世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块，目前暂定案名为御虹府，规划有高层，并配建幼儿园，以及养老配套等。

值得一提的是，该宗地块不但是前三季度钱江世纪城唯一出让的涉宅用地，也是今年萧山前三季度的土地排名中，出让总价最高的一宗涉宅用地。此外滨江集团竞得的靠近风情大道，位于翡翠之星公寓南侧的市北西单元B—23地块，已暂定案名为拥翠府。

南站新城、新街单元“兴起”，镇街板块“价值洼地”凸显

在近两年的土地拍卖中，南站新城板块与新街板块作为“新生力量”不可忽视。今年前三季度，南站新城板块已相继出让了3宗涉宅用地，且有2宗地块在竞拍当天双双达到封顶价，进入竞报自持面积比例阶段。

6月24日，萧山土地市场年中“收官战”的当天，南站新城同期出让了两宗靠近地铁5号线的“姊妹”地块。其中杭州南站综合交通枢纽区D—56地块，由本土房企众安在经过49轮拉锯后，以总价164160万元，楼面价16460元/㎡竞得，溢价率29.61%，需自持16%；紧邻的杭州南站综合交通枢纽区D—60地块，则由赞成以总价100822万元，楼面价16496元/㎡竞得，溢价率29.89%，需自持15%。

纵观火车南站板块内在售以及待售的项目，一条金城路上的“人居线”便能跃然于眼前。

目前，板块内在售的金宸玖和府，世宸名府均“驻扎”于金城路沿线，此外在今年4月12日，由龙湖以总价135427万元，拿地楼面价19433元/㎡竞得的靠近地铁五号线通惠中路站（在建）的杭州市铁路萧山站综合交通枢纽区A—47—2地块，同样“面朝”金城路。

据统计，今年1—9月出让的涉宅地块中，共有6宗地块有自持面积，除了1宗由绿城竞得的市北西项目外，其他5宗分别位于南站新城、新街、瓜沥，以及新塘单元，可以说萧山镇街板块的“洼地”价值逐渐开始被房企进一步挖掘。

9月底，瓜沥出让的今年首宗位于核心区的商住用地——瓜沥镇新区05-16/05-20地块，是前三季度土拍的“黑马”，稳坐拿地自持面积比榜首。该宗地块由赞成以上限价格37761万元竞得，楼面价5162元/㎡，溢价率29.05%，自持面积比例为41%。

此外，由保利在今年的5月9日以总价386097万元，拿地楼面价18194元/㎡竞得的萧山城区新街单元E—06地块，就需自持5%。值得一提的是，该宗宅地，是去年3月30日以来，时隔一年多，新街板块再次出让的一宗涉宅类用地。而新塘单元，由万科以上限价格331243万元竞得的地铁5号线停车场盖下区地块，楼面价14275元/㎡，溢价率29.78%，自持面积比例为4%。

楼市调控不断升级，学校、公租房等配建加快区位配套

今年杭州的土地市场的调控，已从地块最高溢价率延伸到了未来商品房的销售均价调控上，可以说是“双管齐下”调控了楼市的“面粉价”与“面包价”。

在今年土地拍卖中，可以发现涉宅用地的封顶溢价率从50%调整为30%，之后便锁定价格，转入竞报自持面积比例。

另外，从7月开始，萧山出让的地块在挂牌时就明确了未来商品住房的毛坯销售均价、毛坯销售最高单价，以及装修均价的上限。

比如由保利以总价365834万元，楼面价24081元/㎡竞得的市北东单元F—03地块，就明确了地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/㎡。由此可折算出，未来项目的精装销售均价将不高于37500元/㎡。

值得一提的是，该宗宅地南侧的万流新邸，项目当时拿地价为30816元/㎡，溢价率81.26%。

可以说该调控在一定程度上，抑制了土地市场过热的同时，也明确了未来2—3年内板块的商品住房销售的价格预期。

在今年前三季度的土地出让中，涉宅用地附加如代建学校、公租房、道路等配套的特别约定已成为土地市场的“常规套餐”。 

据统计，在今年1—9月出让的20宗涉宅用地中，不少地块需要代建配套项目，这些项目分布于市北板块、南站新城、城南新城、戴村等板块。

比如滨江集团竞得的钱江世纪城项目地块，就特别约定了需代建用地面积为12358㎡的18班幼儿园，需配建面积为8311㎡的公园绿地（附建地下公共停车场），配建面积为923㎡的公园绿地，配建面积为27863㎡的道路等要求。

再比如由德信在今年3月29日以总价124194万元，楼面价8018元/㎡竞得的戴村涉宅用地，特别约定了需要代建一处用地面积为7689㎡的幼儿园，以及配建面积为8860㎡的公租房。

这些代建与配建项目，在一定程度上提高了开发商的拿地“门槛”，而幼儿园、小学等配套建设则受到市民欢迎和期待，因为这些学校不仅仅让该小区的业主能在家门口上学，也是辐射周边几个小区的教育配套，也让开发商作为参与者与“板块共成长”。