一名红街公寓物管员正在小区水泵房里擦拭电机等设备。记者 李忠 摄

2012年1月1日，40多岁的娄云林成为红街公寓小区第一届业委会主任。

他的脚步，并未止步于此。

教师出身的娄云林以此创业，在物业管理这个行当里，做出了大名堂——成立了中国物业在线，依托网络平台，告诉你小区里那点家务事究竟该怎么管。

今年以来，江干区围绕“美丽江干”与“国内一流现代化中心区”建设，创新载体，以加强和创新基层社会治理为着力点，全面开展“美好家园·无违建社区（村）”创建行动。

其中，有一条“硬杠杠”——物业管理好。进一步的要求是，把物业管理纳入社区（村）管理，形成社区（村）管理网格化、社区（村）物业一体化的管理格局，建立健全社区（村）物业管理长效机制；防违控违机制健全、措施有力；物业管理规范有序，居民认可度高。

在这个紧邻杭州东站，位于江干区笕桥镇的小区，业主和物业之间一团和气，物业费收缴率达92.7%。他们究竟是怎么做的？上周，我专门去实地向娄云林取经。

服务项目都能“半包”

娄云林的“红街模式”，有12个字——“模块管理、平衡测算、和谐多赢”。

小区是2009年12月交付，共有1899户业主，物业费1.4元/平方米。

所谓“模块管理”，就是红街公寓采用的是“半包”式，将电梯、绿化、保安、保洁、工程等物业服务项目进行模块化分解，随时可以进行分包、外包。

“业委会起到的责任，就是严格监督。”娄云林说。

打个比方，小区机房，娄云林将其比喻为“心脏”。上周，我跟随摄影记者进入监控室，门口还挂了一块牌子“无尘室”，我戴上白手套，在桌面上摸一摸，一尘不染。到了地下，水泵房，地面油漆过，光洁锃亮。摄影记者自觉脱鞋进去，“实在不好意思穿鞋，怕把这里弄脏。”他说。

“平衡测算”，则是娄云林口中的“退步法”。简单来说，就是测算物业费的收支，找到一个平衡点，保证物业企业的利润，保证物业服务质价相符。

而市面上大多采用“包干制收费”，也就是指由业主向物业支付固定物业服务费用，物业自负盈亏，因此物业要想获得更多利润，就只有降低物业服务成本，比如削减保安、保洁人员的数量等等，这么做的直接后果就可能是降低物业服务质量，导致业主满意度降低，物业费越来越难收，最终业主和物业陷入双输局面。

收支公开才能和谐多赢

业委会算了一笔账——

假设物业费收缴率100%，小区一年的总收入总共为414万元。

根据这些，娄云林预算出了在保证物业服务质量的前提下，小区一年的物业服务成本为347万元。比如人力成本60万元，垃圾清运费、绿化养护费等21万元，公用设备设施维保费、保养费43万元……

也就是说，只要小区物业费收缴率达到85%左右，物业公司就能达到收支平衡，也就是说只要物业保证服务质量，仍有足够的利润空间。

更重要的是，小区花了多少钱，收入多少钱，娄云林都通过小区报，每两月公开收支账目明细。

这样，也就达到了“和谐多赢”的目的。

“有这样的业委会，我们的工作就通气很多，社区牵头和协调，把小区管理得更好。”天新社区书记张叶平说。

问题全部提到桌面

九堡经济适用房小区蓝桥名苑，则另辟蹊径，由社区牵头建立了社区、业委会、物业、楼盘开发商等“四方”调处管理机制，构建政府机构、社会组织和居民个体相互合作的社区服务管理体系。

这个小区，共有2586户，目前已入住2300余户。

“四方”调处管理机制，换句话说，就是四方共同商议社区工作。

除制定章程外，半月就要召开一次“四方联席会议”，将近段时间社区管理中存在的问题全部提到桌面，集中研究，限时解决。

平时出现的单个问题，则以联系函方式及时跟进处理。

比如，督促物业、开发商解决了电梯滑梯、不平层、关人等严重问题，自来水管大面积漏水听漏修复，补种整合公园绿化等；业委会拨资45万，修缮73个单元厅，建设启用地下自行车库6个，实施更换75个电梯机房门，配合镇智能门禁系统改造工作，计划更换单元门等；顺利完成了物业公司的竞聘工作，确保两家物业交接期间小区各方面的平稳过渡。