9月15日，黑猫投诉联合中国质量报告发布《2026住房租赁消费避坑指南》（下称《指南》）。恰逢《住房租赁条例》施行满一周年，《指南》基于同期平台受理的12003条住房租赁投诉及贝壳研究院11096份租客问卷调研，沿租前—租中—租后全流程梳理出十大坑，并逐项给出防范及建议。

租房十大坑：押金不退居首，“提灯定损”成典型

北京租客曼子退房当天，一早就把最后一袋垃圾处理干净，房间已经恢复成一年前的样子。房东没有看墙面，也没有看地板，他从口袋里摸出一支荧光笔，蹲下去，照着沙发缝里几根猫毛。签约前，房东曾口头确认“可以养宠物”，但房东说，可以养，不代表能毁房，5200块押金要全部扣掉。曼子无奈报了警，并把这一幕发到网上，最终，她要回了全部押金。

曼子遇到的问题正是以“提灯定损”恶意克扣押金，这也是此次《指南》曝出来最大的“坑”。按投诉占比排序，“十大坑”的前三位均与“钱”直接相关：押金不退、恶意克扣以33.3%居首，平均每三条租房投诉就有一条关乎押金，涉诉金额约939万元，其中拖延不退类投诉增长51%，“提灯定损”成为恶意克扣的典型写照；合同欺诈与霸王条款占14%，其中口头承诺落空类投诉占比达71%，“短租长签”诈骗套路屡禁不止；租金与费用争议占12.4%，过去这一年合同外变相收费类投诉增长34%。

三个“主坑”问题显著，占比均超过了10%，其余各“次坑”也是屡见不鲜，依次为：定金预付款不退，平台履约障碍与客服失灵，维修保障缺失，资金安全与诈骗（卷款跑路类投诉增长33%），居住安宁（涉隐私侵害、暴力驱离等）侵害，房屋质量安全问题（涉甲醛、隔断、噪声、燃气及用电安全等），虚假房源——“照骗”类投诉不降反升12%。值得注意的是，部分领域已现收敛——条例发布后甲醛污染类投诉下降28%，而发霉、异味、虫害类投诉仍增长46%。

《指南》显示，条例施行一年来，租客规则意识明显提升，黑猫投诉平台住房租赁相关投诉12003条，较此前一年的10767条增长11%，月均约1000条；2026年3月返城租房高峰单月投诉达1636条，创近两年新高。

半数受访者表示维权意识有所增强，47.6%更倾向通过官方渠道维权；“理性援引规则”型投诉占比从4.0%升至10.6%，955条投诉援引《民法典》，118条直接援引《住房租赁条例》。

提醒！把功课做在签约之前

针对十大坑，《指南》按租前、租中、租后给出对策。

租前视频验房，任何看房费用不交；定金问清名目、金额、用途与退款条件，且尽量按最低比例支付；口头承诺一律落笔为合同条款，签约前列全费用清单，合同外的钱一分不掏。租中沟通留痕，报修保留工单，警惕新装修+异味组合，隔断房、群租房坚决不租。租后守住资金，单次付租尽量不超过3个月，钱只付对公账户；入住第一天拍全屋视频，退租当面验房，押金逾期不退即正式催告。

《指南》还将维权要点浓缩为一张付款前自查清单：房源是否验真、钱款名目是否清晰、口头承诺是否入合同、费用清单是否列全、收款方是否对公、单次付租是否超3个月——六问有一问答不上来，先别付款。

但是，并非所有问题纠纷都能“事前防御”，治理起来也异常复杂。比如，房屋漏水。夏天一场暴雨后，杭州租客小曾的天花板开始滴水，向二房东报修，迟迟没有处理——此前几次家电报修都没被妥善解决。漏水一天天严重，影响居住，小曾只能退租搬走。二房东没有修缮，也没有退押金。同一时段的武汉，一位租客听见卫生间吊顶里清晰的水声，可楼上明明长期空置。贝壳管家现场确认后，挨家沟通业主、邻居和自来水公司；关闭总水阀影响了其他住户，管家自己买桶装水上门致歉。最后查明，是楼上卫生间年久失修的水阀和水管爆裂。

现实中，很多投诉也会出现“反转”。在宁波就曾有一个投诉：租客自测甲醛超标，并要求换房解约、搬家；但工作人员上门，看见房间里堆积如山的快递纸箱——纸箱在常温下会析出甲醛。撤出纸箱后第三方检测证明未超标，而贝壳平台承担了680元的检测费和搬家费。但这笔“学费”并没白交：甲醛超标的诱因除了众所周知的新装修、新家具，还可能是白菜、外卖保温袋、囤积的快递箱、拼豆和手办。

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