《吉如家园外墙脱落成“大花脸”，居民说多次掉下还砸到过人》报道后续

昨天记者就外立面脱落相关问题，采访了杭州市住保房管局房屋安全和更新事务中心。

外立面保修期到底多少年？

目前来说，和外立面有关的保质期规定有3种。

在国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十条中，“装修工程”和“外墙面的防渗漏”部分，是分开讨论的。其中第二款明确指出，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。

根据杭州建设主管部门的相关条例，对普通装修工程，有2年的质保期。对防水防渗漏要求高一点的，质保期是5年。而消保法对防水防渗漏的要求是8年。

所以，小区如果发生了外立面脱落情况，可以先找第三方机构进行鉴定，确定脱落原因是否和渗漏有关，才能最终确定属于哪一种保修年限。

外立面脱落隐患能不能提前发现？

“这个主要还是靠人肉眼观测，在刚刚产生空鼓的时候，的确比较难发现。之前有一段时间， 使用过红外热成像仪检查。但是这个仪器对光照、温度比较敏感，使用下来误差率较高，所以我们还是更青睐用空鼓锤、无人机，人工检查。”杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的工作人员说。

检测维修都需要钱

钱从哪里来？

如果发现住宅小区外墙有安全隐患，检测维修的钱从哪里来？

杭州市住保房管局物业科的工作人员表示，目前采取的办法有3种。

首先，如果房屋在质保期内，直接找开发商来维修。

第二，如果房屋过了质保期，但小区有物业维保基金，那么就赶紧启动应急流程。

目前是只要发现房屋隐患，经业委会同意公示后，即可向杭州市房管局申请，最快2天左右能审核完成。

第三，如果房屋过了质保期又没有物业维保基金，业委会、物业、社区可以组织所涉及隐患的这一幢全体业主，共同承担维修资金。如果有小区经营性收益的，经小区全体业主三分之二以上同意，可用于维修。

举个例子，如果你家小区外墙瓷砖或者干挂石材脱落，那么可以分下面几步走：

1.拥有业委会、物业的次新小区。

召开业主大会，委托具有幕墙检测资质的房屋安全检测机构对小区外墙进行检测，视检测结果，由业委会确定是否需要动用物业维修基金进行整修。

2.没有业委会，只有物业的小区。

通过社区、物业，委托第三方进行外墙安全检测，由物业向所在区住建部门申请物业维修基金整修。

3.没有物业的老小区。

发现外墙脱落的情况，可以联系社区，由社区联系所在区住建部门，视情况看是否需要第三方检测，也可以直接申请物业维修基金进行整修。据了解，在2023年，就有11个小区动用了物业专项维修基金对小区外立面进行维修。

曾广泛使用的外保温无机砂浆工艺

引发质量投诉纠纷较多

住宅外墙的主体结构，一般都是混凝土或者砖块。

在杭州，因为对建筑物都有保温的要求，所以，在主体结构外面需要先实施基层防水，以及保温砂浆、抗裂砂浆、弹性涂料逐层粉刷，保温层外面才是饰面层，也就是大家看到的“外立面”。

杭州住宅小区的外立面，从最早的红砖、混凝土，到之后瓷砖外立面，以及更高档的“干挂石材”，目前已经转变成涂料、铝板和真石漆。

杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司工作人员表示，每年都有不少老小区，在外立面脱落后，会委托公司对小区外立面进行鉴定检测，以便申请物业维修基金进行维修。

外立面脱落很多时候都是因为保温层有缝隙。

保温层分为外保温、自保温、内保温、复合保温等多种形式。

2000年之后，不少房屋建设时，都喜欢在外保温层中应用无机轻集料砂浆保温系统，这也是当时建筑行业广泛使用的外保温无机砂浆工艺。

这类产品特性就是对施工要求特别高，搅拌时间必须在3分钟以上，6分钟之内，搅拌完后必须在2小时之内用完。

而且下雨天不能施工、天气冷不能施工、天气热也不能施工，不然在寒冷、高温的情况下容易出现空鼓、脱落。

总的来说，这类砂浆作为外立面黏着剂，不太适合南方。

因无机轻集料砂浆保温系统开裂、脱落引发的质量投诉纠纷数量较多，社会各界关注度高。所以，在2020年3月，杭州出台了《关于民用建筑外墙外保温限制使用无机轻集料砂浆保温系统的通知》，规定外墙外保温使用无机轻集料砂浆保温系统的,禁止用于建筑外墙高度大于27米的部位；27米及以下部位使用无机轻集料砂浆保温系统时，其保温层厚度不应大于25毫米。