没有物业的老小区怎么办？租客要不要担责？

10月21日，长春高空抛物致死案有了最终结果，被告人周某于2023年从高楼掷下一块砖头，砸中了楼下28岁女子，导致女子不幸离世，最高人民法院对高空抛物肇事人周某危险方法危害公共安全死刑复核一案依法作出裁定，于当日上午由长春市中级人民法院代为宣布结果——核准周某死刑，立即执行。

高空抛物被称为“城市上空的痛”，和每个人的安全息息相关，为保护人民群众的生命财产安全，2021年3月，高空抛物正式入刑，对高空抛物肇事者予以刑事处罚，同时肇事者还要承担相应民事赔偿责任。

但是如果找不到高空抛物肇事者，受害人的权益怎么保护？

9月27日《民法典》司法解释生效 

找不到抛物人时，由物业先承担赔偿责任

今年9月27日，最高人民法院发布的民法典侵权责任编司法解释生效，明确如果找不到高空抛物肇事者，由未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人承担与其过错相应的责任，也就是说，明确了先由物业承担赔偿责任。

高空抛物让人深恶痛绝，随着民法典司法解释（后称《解释》）生效，物业在防范高空抛物上责任重大，物业在日常的管理工作上是否会有工作重心的变化？小区居民们又是如何看待《解释》生效带来的改变？

高空抛物频发的小区

物业需要升级管理和硬件

一位房地产业内法务工作人员吴女士（化名）告诉记者，这次生效的司法解释，主要还是集中在“必要安全保障措施”怎么理解。

吴女士说：“对于一些高空抛物情况比较严重的小区来说，法院对物业是否做到‘必要安全保障措施’，认定会有些不一样。”

比如一个小区，在一定时间内多次发生高空抛物等情况，而且没有好转，法院就会认为，物业在职责范围内，并没有做到“必要安全保障措施”，“这个时候，法院对物业的要求会更高，比如没有装摄像头，就会认定没有做到‘必要安全保障措施’。”

吴女士告诉记者，也正是因为如此，对于高空抛物没有前科或者情况极少的小区而言，《解释》的施行不会对物业的正常工作带来影响，但对于一些高空抛物高发的小区，物业应该更为重视日常的管理和硬件升级。

没有物业的老小区怎么办？

租客要不要担责？

在物业先行承担了和其过错对应的责任后，《解释》规定，受害人其余损害，由可能加害的建筑物使用人给予适当补偿。”其中提到的建筑物使用人，就是指在事发时在这幢建筑物中工作、生活的人。

橙柿直通车记者采访了20位市民，他们都认为，高空抛物能够通过法律严格约束、明确责任，是一件好事，但他们也担心，会不会因为找不到肇事人，自己要承担赔偿责任。

市民朱先生住在上城区，和女朋友一起租住在5楼。“我们租户的责任怎么定？我觉得，首先还是要确认物业的责任范围，哪方面算做到了，哪方面算没做到。对于物业来说，也要根据法律推出相应的责任范围制度。”

李师傅在居民楼一楼租了个店面开小卖部，“我想知道，我作为一楼的租户，平常也不住在这里，能不能避免担责？”

住在老小区的陈大伯问：“我们住的老旧小区，隔壁一幢楼和我们距离比较近，有的地方对面这幢楼也能扔到，那是不是有可能两幢楼的业主都涉及到？”

住在老小区的来先生提问：“我们小区现在只有准物业，没有正规的物业公司管理运作，如果出了事情，准物业是责任人吗？还是我们业主直接负同等责任？”

律师解读

橙柿直通车把市民提出的疑问整理出来，请律师解答。

如何判定“物业是否做到必要安全保障措施”？

浙江智仁律师事务所律师王奕阳：有关“必要安全保障措施”具体如何确定，《民法典》和《物业管理条例》规定都过于笼统并没有给明确的指引，每个小区情况不同，也很难进行统一。个人认为物业管理人有必要就预防和规制高空抛坠物采取必要的防范和监控措施，比如是否进行了安全、警示、教育措施，是否完成维保养护工作、消除安全隐患，是否搭设高空抛物的监控系统等。

北京中凯（杭州）律师事务所律师朱俊杰：必要的安全保障措施主要包含两方面，即预防措施与应对和救助措施。前者指的是定期检查和维护公共设施、安装和维护监控设备、设置明显的安全警示标志，后者指的是物业公司应制订的应急预案，明确应急责任人及方式，在事故发生后，及时组织救援和救助，提供必要的医疗和安抚。

北京盈科（蚌埠）律师事务所律师孙天宝：物业的必要安全保障措施由物业公司进行举证，由人民法院做出认定，一般分为事前的预防措施，和事后的应对和救助措施物业公司应制订应急预案。

什么叫被侵权人的其余部分损害，如何判定适当补偿的金额大小？

浙江智仁律师事务所律师王奕阳：被侵权人的其余部分损害，指的是未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人承担与其过错相应的责任后，被侵权人未被弥补的损害部分。比如法院认定物业在日常工作中，有做到相关工作，但并不完善，判决物业承担部分责任，那么其余部分由可能加害的建筑物使用人承担。

北京中凯（杭州）律师事务所律师朱俊杰：在确定适当补偿金额大小时，法院会综合考虑以下几个因素：被侵权人所遭受的实际损失的计算；可能加害的建筑物使用人的过错程度；当地经济水平和生活费用等因素。

如果楼间距过近，可能存在一起高空抛物案件涉及多幢居民楼的情况吗？

浙江智仁律师事务所律师王奕阳：可以说，这种情况存在。

北京中凯（杭州）律师事务所律师朱俊杰：在楼间距过近的情况下，是有可能存在一起高空抛物案件涉及多幢居民楼的情况的。

可能加害的建筑物使用人，如何详细认定？一楼的住户、商户、租客也要赔吗？

浙江智仁律师事务所律师王奕阳：一楼的住户、商户，理论上直接被认定为高空抛物、坠物侵权人的可能性较低。

北京中凯（杭州）律师事务所律师朱俊杰：存在特殊情况，比如建筑物周边的环境特殊，导致从较高楼层抛下的物品经过反弹或其他特殊情况可能与一楼住户或商户有关联，或者一楼住户或商户存在一些可能导致物品意外坠落至受害区域的行为，那么一楼住户和商户也有可能被认定为可能加害的建筑物使用人。

老旧小区没有正规物业，只有准物业，找不到侵权人的情况下，请问业主会是第一责任人吗？

北京中凯（杭州）律师事务所朱俊杰：准物业也需要担责，老旧小区所在的社区、街道等基层组织，如果在对小区的管理和服务中有失职行为，例如未组织开展安全教育、未督促准物业履行职责等，在特定情况下也可能承担一定的补充责任。

新司法解释生效后

物业安装高空抛物摄像头的积极性增加

居民担心摄像头会不会拍到个人隐私

橙柿直通车专访大华和海康威视的技术人员

安装了防高空抛物摄像头，对于物业而言，可以算是做到“必要安全保障措施”，这既是便于在高空抛物发生后相关部门的取证，也能在日常管理中对关联群体产生震慑作用，更重要的是，这么做能够降低物业管理单位在此类案件中面临的法律风险。

橙柿直通车采访中发现，绝大多数市民赞成安装摄像头，但也有担心，安装的防高空抛物摄像头，是否会拍到个人隐私。

记者就市民的担心，专访了大华股份相关技术专家。

专家表示，大华的产品在设计之初就严格遵循安全基线，在摄像头类产品的设计、研发、安装、使用等每一个阶段，都必须将隐私保护作为首要考虑的因素。比如在安装过程中，厂家会精心规划其位置与角度，比如将摄像机安置于地面，并以向上的倾斜角度进行拍摄，这样既能确保监控效果，又能有效避免对业主的直接拍摄，从而在最大程度上做到隐私保护。

“此外，我们的产品还符合欧盟的GDPR技术标准（General Data Protection Regulation，通用数据保护条例，在数据安全及隐私安全方面全球最严格的合规政策）。”

而在摄录的视频数据方面，专家告诉记者，部署完成后，厂家一般是接触不到客户收集的信息的。“大华给客户提供的系统一般均为私有化部署，从摄像机、录像存储设备到管理平台均部署在客户侧，部署完成后，厂家无法接触，从物理层面杜绝监控视频外泄。”

海康威视技术客服告诉记者，厂家进行现场安装，是绝对不会侵犯他人的隐私的，防高空抛物摄像头多数都是安装于地面，以一个大仰角进行拍摄，现场的安装师傅也会重视隐私防护。如果用户自己安装，比如一些物业单位购买后自己装，厂家就不能保证。