很多小区物业跟业委会斗法闹得鸡犬不宁

华庭云顶正在尝试一种酬金制管理模式

小区电子屏上滚动着对欠物业费一年以上业主停水的公告

每到年底，又是小区业委会跟物业“斗法”的高峰，往往是闹得小区鸡飞狗跳。但凡这些小区，实行的都是物业包干制，双方矛盾的焦点，都是为了钱。闹来闹去，搞得业主心都凉了。

其实，小区还有一种管理模式——酬金制，小区物业费、停车费、所有经营性收入，都归业委会管，物业员工的工资都由业委会付，业委会再付给物业公司一定的酬金，这样，小区就少了业委会跟物业的明争暗斗。

在杭州，华庭云顶是为数不多的实行酬金制管理模式的小区，摸爬滚打三年多，渐趋完善。一些对包干制绝望的小区热心人士，不断去华庭云顶小区取经。

华庭云顶这种尝试的脚步稳不稳？对其他小区有没有借鉴意义？昨天，我们做了一次探访。

从杭州野生动物世界的南侧进去，再过一条2公里的盘山公路，华庭云顶就到了。小区三面环山，一面临水库，空气清新，鸟声在山谷回荡。

小区业委会办公室里，挂着业主的摄影作品，拍的全是小区美景：高层在云端里若隐若现，夜景璀璨，冷餐会相当热闹……

“我们小区美吧！”业委会副主任范大姐满脸自豪。

范大姐58岁，她旁边还坐着业委会委员老朱（74岁），业委会综合顾问老李（60多岁）。

一说起小区实行的酬金制，三人讨论得蛮热烈。老朱擅长讲小区历史，范大姐爱举实例，老李则喜欢讲理论。

物业换了一茬又一茬

大家越来越心凉

华庭云顶小区2005年交付，有2005户，入住率不足20%，物业费1.5元（含0.6元能耗费）/月/平方米。一开始，也和杭州大多数小区一样，实行的是物业包干制模式，但由于小区物业费收缴率低，公共设施、绿化不维护，业主意见蛮大，第一个物业做了两年就走了。

2007年，小区请的第二个物业公司也是包干制，没签合同前，承诺很多，可签了合同后，小区保安却越来越少。

“这家物业也是收不到物业费，服务也越来越差，最后也是卷钱走人。”业委会委员老朱说，大家算是尝到了包干制的苦头，业主也越来越心凉。

“小区环境这么好，我们不忍心再让它受到破坏！”老朱说，小区热心肠的人凑到一起，讨论出路，最后商量出一个办法——酬金制。小区由业委会自己管！

2009年3月，华庭云顶正式实行酬金制。

付给物业10万酬金

能不能拿到全额要看物业表现

实行酬金制，业委会的担子很重。

收上来的物业费打入业委会设立专账（一年应该有360万，由于种种原因，能收到300万左右）。

物业相当于是业委会的雇员，先干活，后拿钱。除了付物业员工工资外，给物业的酬金每年10万，这10万还不是一次性能拿到手，付一半，押一半，每月先付5000元，剩下部分，视物业表现而定，在年终结算。

不过，钱也没这么好拿的。如有业主投诉保洁员清扫不干净，保洁员记过一次扣30元，物业公司连带也要扣钱；谁家进小偷了，值班保安要扣钱，物业公司也要扣钱。

去年，业主对物业满意度80%以上，公共设施完好率99%，照理说物业过了这几项考核，可以拿到年终奖了，可偏偏小区发生“两次停水，两块电梯电脑主板被偷”，值班保安的年终奖被扣掉大部分！

实行酬金制后

物业费收缴率从50%提高到85%

实施酬金制的成效，是显而易见的。

当初也正是物业费收缴率低，物业公司不愿意服务小区。2009年，业主历年来拖欠的物业费达250万元，收缴率50%都不到。今年物业费收缴率达85%以上。

业委会副主任范大姐说，小区还新增了一批运动器材，60多个休闲凳子，路灯也都更新了，还给老年活动室装了空调……除了付物业公司的，多出来的钱都用来改善小区设施，收支刚好持平。

7年了，小区物业费没涨过，也没动用过一笔物业维修基金。这就是业委会自己管的好处。

业主不交物业费

业委会手段蛮严厉

物业费收缴率能提高35%，是怎么收上来的？

业委会的原则是：宁花1万元的诉讼费，也要讨回1000元的物业费。

对超过一年半以上没缴物业费的业主停水；超过两年以上不缴费的，发律师函！

手段还是严厉的。

目前，业委会已发出去200多份律师函，很多不缴费的业主都来缴了，已把4个不缴费的业主起诉到法院，其中两个业主，一个拖欠了5年，一个拖欠了6年。

范大姐说，业委会跟这两个业主打官司就打了1年多，现在一个打赢了（业主要缴4000多元物业费+5000元滞纳金），另一个因为法院没有判业主支付滞纳金，业委会打算再上诉，一分钱都不能少！

如果给业主停水，那不是影响到业主的生活？

范大姐说，物业费里包含公共能耗费，小区是建在山上的高层，用水要通过三次加压再送到业主家里，不缴物业费，怎么能用水？这不是侵犯了其他缴费业主的权利吗？

在华庭云顶每幢楼的楼道里，都有一张物业费收缴情况公告，缴了费的业主挂小红旗，没缴费的业主空白着。

业委会成员管理经验丰富

像管企业一样管小区

业委会综合顾问老李感叹：酬金制好是好，但对业委会的要求特别高。酬金制不是那么容易搞的！关键是要有一个强大的心脏，即业主委员会！

华庭云顶业委会共5位成员，其中三人是退休人员，他们把精力都放在了小区。

业委会还招聘了一个专职秘书、一个出纳、一个会计，除了这些人，也有热心人士加入到小区管理中，称为“顾问”，有文字顾问、技术顾问、综合顾问。

业委会综合顾问老李说，业委会成员和顾问，基本是杭州人，不是老板，就是企业管理人员，都是经历过风风雨雨的人，管理经验丰富。

“我们要像管企业一样管小区，把它当做一项事业来做。”老李说，要懂政策、能忍耐、能奉献、会管理。

物业经理说

矛盾少了，维修快了

小区物业经理姓刘，46岁，以前承包工程，2008年应聘到小区当保安，去年当上经理，经历了小区从包干制到酬金制的转变。

12月12日晚上8点多，给他打电话时，他还在写工作日志，日志每天都要发到业主论坛上，接受大家监督。

“2009年以前的华庭云顶，跟现在真没法比。”刘经理说，酬金制肯定是好的，一来可以制约物业，二来有多余的资金可以马上投入到小区维护。

“如果是包干制，物业肯定是利益最大化，有的承包两三年就走了，设施设备维修能拖尽量拖。”刘经理说，再说包干制下的物业公司要用钱很麻烦，比如一盏路灯坏了，要先到总公司批，一个月还不一定能批下来，路灯还没换，业主肯定有看法。

刘经理说，小区业委会是个蛮有实力的团体，心也很齐，物业其实就是给业委会打工的，虽然年底物业还有5万未付的酬金可以拿，但或多或少要扣一点，一年能拿到一半已经算不错了。

业主说

业委会几个人很辛苦

王先生是第一批住进小区的老业主，他说，小区实行酬金制后，物业很负责，业主也不像以前一样拖欠物业费了，跟物业的矛盾也少了，小区里的设施都修过了，蛮好的。

业主宫大姐说，小区入住率不高，现在物价也在涨，但小区没涨物业费，业委会几个人很辛苦。她担忧，如果小区开支再涨，人力成本再提高，业委会撑不下去了，怎么办？