10月15日，杭州出台房产新政，在《关于推动我市房地产高质量发展的通知》中，十六条举措中有一条看似不起眼的表述引发了广泛关注——“优化前期物业服务收费定价机制，探索新建商品住房项目前期物业服务收费实行市场调节价试点”。
对此，杭州市房管部门相关负责人表示，根据目前实施的杭州市物业服务收费管理实施办法，开发商在新房预售前，需要向发展改革委价格部门申报前期物业费，其中普通住宅小区的前期物业收费实行政府指导价。而此次新政提出探索前期物业收费市场调节价，也就是以后新房销售前，前期物业费由开发商自行申报，申报备案后，相关服务内容和服务价格都要在销售案场向客户公示，作为购房参考。
这意味着，杭州新房前期物业费将彻底告别“最高2.75元/m²/月”的时代。
过去的物业费是名义限价与实际收费 “两张皮”
根据杭州现行的规定，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业委会成立后的普通住宅小区的物业收费实行市场调节价。
目前，杭州市区（萧山区、余杭区、富阳区除外）普通住房小区的前期物业服务基准收费标准为——
有电梯住房每月每平方米建筑面积（下同）甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅甲级1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元。具体收费标准可在25%幅度内确定，普通住宅按甲级收费标准上浮后仍未能补偿成本并取得合理报酬的，建设单位可按照优质优价原则，提出前期物业服务最高收费标准；各等级收费标准不包括能耗费。
也就是说，按照指导价，除优质优价及特约服务外，目前杭州普通住宅小区的前期物业费最高为2.75元/m²/月。
但事实上，随着物业人力成本大幅上涨，以及新房公区配套越来越卷，运营成本持续走高，近年来新小区的前期物业费普遍大涨，早就突破了“2.75元/m²/月”的限制。
比如刚需、刚改类的楼盘中，均价2.6万元/㎡的沐芳洲物业费为4.2元/m²/月；均价3.2万元/m²的望舟府物业费为5元/m²/月；均价3.5万元/㎡的时舟里物业费为4.5元/m²/月。中高端改善类的楼盘如岸芷丁香物业费6.9元/㎡/月；高端改善楼盘的物业费就更高了。
这样的物业收费定价，大多是开发商在跟购房者签订商品房买卖合同时，通过补充协议以 “特约服务”“附加服务”“科技费”等名义抬高收费。
名义限价与实际收费 “两张皮”，既削弱了政策严肃性，也埋下纠纷隐患。杭州一位物业第三方专家表示，物业收费是近年来杭州业主投诉最集中的领域之一，“买房时没看清补充协议、交付后才发现物业费远超预期”是高频投诉。“业内关于取消前期物业费政府指导价的呼声较高。”
从“限价”转向“晒价”，物业费由市场定
此次杭州新政的思路，正是直面这一矛盾：与其让政府指导价被补充协议架空，不如放开价格，让物业服务定价更加贴近市场实际——高端项目可以做足服务溢价，刚需产品则要直面物业费过高在销售端的减分效应，市场机制将倒逼定价回归理性。
事实上，这也是趋势。比如上海从2015年3月起就取消了住宅物业费政府指导价，实行市场调节价，通过建立物业服务价格评估制度、发布市场价格监测信息等措施，引导“按质论价、优质优价”。北京也在 2020年5月起确立了物业服务收费实行市场调节价并适时调整的原则。
杭州一位资深物业经理人表示，哪怕放开政府指导价，小区前期物业费也不是想定多高就定多高。通常来说，物业公司是根据小区服务需求来定物业费的，包括硬件标准、社群活动、客户服务，以及其他定制化的服务需求。比如豪宅小区硬件设施相对丰富，对日常维护、清洁要求会更高；有些小区园林景观精致，植物、水系多，后期养护成本也会相应提高；还有些小区在物业人员年龄、环境清洁频次等方面都有要求，那么从前期物业开始物业费的标准就会更高一些。
今后杭州新房前期物业服务收费实行市场调节价，也意味着物业费首次被正式纳入“购房比价体系”。同样一套100平方米的房子，4元/m²/月与5.5元/m²/月的月物业费，10年持有成本相差将近2万元，未来将和地段、户型一样成为购房决策的显性变量。
当然，前期物业费“晒”在案场只是第一步，业内也关心后续两件事：一是前期物业费是不是“备了就过”，有没有成本与服务标准核对；二是开发商通过关联物业“高定价、低履约”能否被追责。
