最近，关于知名酒店集团华住会“杀入”长租公寓赛道的新闻上了热搜。

今年7月，华住会APP首页上线“旅居”频道，点开后就会出现月租（30天起租）的选项。这被视为华住集团将旗下的公寓租赁交易平台城家公寓，从原先不显山露水的位置推到了C端的主航道上。一时间，“酒店要抢长租公寓生意”的说法不绝于耳。

其实，城家公寓早在2015年就已成立，并在几年前就在杭州开出门店，并不算长租公寓市场上的“新兵”。此次它以更高调的姿态出现，会对杭州租房市场形成冲击吗？

不同门店配置相差较大，水电费用较高

在华住会APP上，杭州的8家城家公寓门店有着不同的标签——比如武林广场店、恒隆店、未来科技城店标注为“城家公寓”，九堡店和黄龙店标注为“城家高级公寓”，萧山机场店和西溪店则标注为“欢阁服务公寓”，另外还有一家标注为“青果寓”。

记者先后探营了恒隆店和武林广场店。这两家门店其实就在两隔壁，都在环城北路上。

武林广场店位于水星阁西区一幢裙楼的一至三层，每层四五十套房源，总体格局呈回字形，这意味着不少房源是无窗房，也因此，该门店最低的一套约20㎡无窗房源月租金约为1800元，而有窗且朝向还可以的房源，月租金几乎都在2600元以上。该门店规模较大，配备了公共健身房、洗衣房、公共厨房、公共庭院等空间。

武林广场店

相比之下，恒隆店规模较小。该门店位于一幢房龄较老的多层建筑里，每层约20套房源，除了前台，没有别的公共空间。这里的房源大多都是一室一卫加简易厨房，月租金报价基本都在2500元以上。

恒隆店

这两家城家公寓的水电费用都是水费1元/天、电费1元/度，比市面上普通的住宅类长租公寓要贵。不过得益于华住会的几亿会员带来的巨大流量，两家门店的生意都还不错，朝向好的房源需要排队等候。记者在现场看到，有些房源的门口放着还没来得及打扫的外卖盒。

据公开报道，城家公寓的旅居订单约 88% 来自华住存量会员，其获客成本颇具优势。

不过，现场的工作人员透露，这两家门店实际上都是城家公寓的加盟店。像恒隆店之前其实是麦家公寓，去年10月才转为城家公寓，目前房源里的具体装修都是沿用之前麦家公寓的底子。工作人员表示，“黄龙店和九堡店是直营店，那边的房源装修和配套会更好一些。”

房企系稳居头部；宁巢一年新开业6000多间房

除了华住会，日前另一知名酒店集团锦江也发布了长租公寓品牌。不少酒店集团都将长租公寓市场视为主业之外的第二增长曲线。不过酒店系长租公寓在当前的租赁市场上，还只是配角。

图表来源：中指研究院

根据中指研究院前两天刚刚发布的《2026年9月中国住房租赁企业开业规模榜TOP30》榜单，领头羊仍是万科泊寓和龙湖冠寓，两者开业规模分别达到约17.4万间和12.7万间；城家公寓排在第8位，开业规模约5.59万间；杭州安居集团的宁巢公寓排在第24位，开业规模约2.23万间。

事实上，在这份榜单里，集中式长租公寓品牌主要分为四大派系。

一类是房企类，共11家，包括万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、华润有巢、招商蛇口长租公寓、保利公寓、朗诗寓、金地草莓社区等。

一类是国企/城投系，共12家，包括宁巢公寓、郑州城发安居等，这也是近一年来增长势头最猛的一类长租公寓品牌。对比去年9月的榜单，宁巢公寓从去年的排行第29位提升至今年的第24位，开业规模增长了6000多间。

一类是专业运营商，如自如寓、乐乎集团等。

还有一类就是酒店系，主要就是城家公寓和百瑞纪集团。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，酒店集团“杀入”长租公寓赛道，对长租公寓市场版图的冲击有限。

从“野蛮扩张”到“存量深耕”，长租公寓市场在转型

杭州一位从事集中式长租公寓多年的业内人士认为，在杭州市场上，房企系长租公寓品牌凭借先发优势、资金实力和全国化布局，占据市场绝对主导地位，头部壁垒已基本形成。而宁巢凭借保租房政策红利和本地资源，主打“普惠低价”，规模快速扩张，成为市场重要增量，就在上个月，“中金杭州安居宁巢REIT”基金正式获得证监会批准，这意味着宁巢公寓的融资渠道在拓展，以后有更多的资金用于建设和收购保租房。

该人士表示：“相比之下，酒店系长租公寓品牌在房源获取上不具有房企和安居集团这样的先天优势，虽然其有流量入口的加持，但装修、配置标准不统一、房源普遍较老、水电费用高等问题，短期内很难解决。”

在他看来，当前杭州长租公寓市场的竞争逻辑变了。以前是跑马圈地、盲目扩张，现在随着连续几年的租金下行以及保租房的低价冲击，长租公寓市场已进入“强监管、微利化、精细化”的洗牌期。单纯依靠“租金差”的盈利模式难以为继，竞争转向通过提升运营效率降本增效，以及通过产品差异化、服务溢价来提升盈利能力。