本月住媒体举办整装生活节，上百位房东赶来张贴房源，寻找买家。 记者 江玥 摄

“看了半年新房，最后我还是买了二手房。”王琳（化名）最近终于把房子定了。

她在杭州城西一家互联网公司上班，去年开始看房，一开始目标很明确：新房。“总觉得买新房才叫买房，二手房是别人住过的，旧的”。

她跑了未来科技城、云城、良渚好几个新盘，越看越犹豫。要么总价太高，要么交房要等到2027年，要么周边配套还是“规划中”。“销售讲得天花乱坠，但我晚上跑去看，亮灯的小区没几个，心里没底。”

今年8月，她跟着中介去看了三墩北的紫璋台。小区交付没几年，外立面干净，楼下超市、餐饮、地铁口都齐了。她看中一套96平方米的小三房，总价不到270万元，房东诚心卖，价格还能谈。

“当天看完，谈好价格，第二天就下了定金。”王琳不是冲动，她算过账——同样的总价，新房只能到更远的地方买，还要租房等交付；二手房直接就能住，配套也都是现成的。

王琳不是个例。今年“金九”，杭州二手房成交量跑赢了去年同期。

现房销售新政落地后

杭州二手房带看量涨了21%

杭州贝壳研究院的数据显示，今年9月上半月，二手房带看量环比上涨9%，下定量环比上涨11%。9月第二周周末的成交单量，创下6月中旬以来近3个月的新高。

更关键的是，8月28日，住房和城乡建设部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，出台房产新政。截至9月21日，杭州二手房带看量相较8月上涨21%，单量上涨18.8%。

“去年‘金九’已经算不错了，今年再涨两成，说明刚需在加速进场。”一位深耕三墩板块的中介店长告诉我们，他们门店9月以来成交的客户，七成以上是首套刚需，总价集中在250万元到350万元之间。

不过，他也提醒，这波“金九”回暖是二手市场的结构性行情，并非普涨，“有的小区带看量翻倍，有的还是没人问。购房者现在很挑，地段好、性价比高的房源才卖得动”。

反观新房市场，进入旺季的节奏明显慢了一拍。9月新房带看量环比8月上涨7.5%，但认购单量只微涨1.3%。

“新房现在更多是改善型客户在看，总价高、决策周期长。刚需基本被二手房截走了。”多位一线房产中介告诉我们。

总价300万元以内房源卖爆了

这些小区成了“刚需香饽饽”

更直观的信号是：低总价二手房成交占比还在提升。

9月以来，杭州总价300万元以内的二手房成交占比，比8月又提高了1.4个百分点。在月度成交TOP10小区榜单中，半数是刚需次新盘。

三墩北的紫璋台，连续3个月稳居成交前三。萧山市北的江南之星，本月下定量排到了第二。

这两个小区有什么共同点？板块成熟、房龄新、品质过得去、性价比突出。

紫璋台周边有地铁4号线、金地广场、西湖大学等。小区2021年年底交付，主力户型100平方米以内的三居室，目前成交总价普遍在240万元到260万元。

“同样的预算，往西去未来科技城挑不到品质比较好的，往北去良渚要等期房交付，紫璋台是看得见摸得着的现房。”房产中介告诉我们，紫璋台二手房的购买者很多是城西上班的年轻家庭，看中的就是“住进去不用等”。

江南之星则在萧山新城区板块，靠近地铁5号线博奥路站，周边配套成熟。小区交付时间不长，物业和园区维护得不错，89平方米三居室的网签总价在280万元上下，是萧山、滨江外溢刚需的重点目标。

“现在客户看房，第一句话问的不是‘有没有升值空间’，而是‘地铁多远、学校怎么样、物业费多少’。”中介们分析，买房逻辑变了，从“等未来”变成了“看现在”。

新房越来越“改善型”

二手房成了刚需“主战场”

实际上，杭州楼市的转型早于全国。

自2024年一季度开始，杭州二手房成交套数已经持续超过新房，率先进入存量主导格局。

从全国看，二手房交易占比从2020年的27%上升到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%。这意味着，中国房地产正式进入存量时代。

什么是存量时代？简单说，就是不再靠大规模造新房来满足需求，而是通过二手房买卖、置换来优化居住条件。

在杭州，这种变化更明显。

主城成熟板块的新房越来越少，优质次新二手房成了稀缺资源。滨江、申花、钱江新城这些产业、配套、人口都成熟的板块，次新小区越来越受欢迎。

周边板块则靠价格优势承接刚需外溢，行情相对平稳。

而主城区内那些老小区，如果没学区、没地铁、物业普通、户型落后，挂牌周期会明显拉长。

地铁、商业、学校、物业、房龄、居住舒适度，正在直接决定一套房子能不能卖出去、能卖什么价。

很多杭州人买房不“追新”了

“卖小换大、卖老换新”

或成为杭州楼市长期的主线

一个值得注意的趋势是：未来杭州楼市的活力，或许不再依赖新增人口买房，而是依靠本地居民的置换升级。

“卖小换大、卖老换新，会成为市场主流交易行为。”一位房地产业内人士分析，杭州有大量早年买房的家庭，现在孩子大了、收入高了，想换更好的房子。他们卖掉老房子，去换购次新房，链条就转起来了。

同时，老旧小区改造、物业提质、二手房流通激活、居住品质升级，会成为杭州楼市长期的主线。

回到王琳的故事。她搬进紫璋台那天，发了一条朋友圈：“终于不用再等交付了，楼下就是地铁和商场，真香。”

她的选择，或许正是杭州楼市新常态的一个注脚——不“追新”，要的是实实在在的当下。