据潮新闻美好生活研究院统计，2025年4月以来，杭州二手房中300万~800万元普通中产家庭集中的改善占比持续回落，200万元以内的刚需比例却明显增长。二手房市场到底发生了怎样的变化？我们也做了一番分析。

从成交数据可以清晰看到市场的价格重心迁移。

跌幅最明显的是500万~800万元这档，2025年上半年成交占比是8.6%，2026年上半年同比减少3.1个百分点；其次是300万~400万元，2026年上半年同比减少3个百分点；400万~500万元这档，2026年上半年同比减少2.4个百分点。

以上数据来源于杭州贝壳研究院

按照每个月的趋势看，从去年4月开始，这几个价格段的成交占比都在持续下降，也可以看出300万~800万元这个中产家庭集中的改善需求段比例，出现大幅下滑。

与之形成鲜明对比的是，200万元以内低总价房源成交占比从2025年上半年的43.4%，跳升至2026年上半年的56.2%，大幅提升了12.8个百分点。200万~300万元这部分成交减少2.9个百分点，可见，刚需群体向总价更低的价格段倾斜。从中我们也可以看到，今年以来二手房市场中，200万元以内的刚需比例超过一半，也是当下成交的主力。

“大部分改善置业还是要‘卖一买一’的，300万~800万元的这批客群，有不少需要是先卖掉手里的老房子，拿到房款之后，再叠加首付去置换更大、品质更好的房源。”一位资深中介告诉记者，这个趋势或许短时间内很难发生改变，“当前二手房整体挂牌量大，不少家庭原有房产变现周期拉长、实际成交价不及预期。旧房卖不掉、卖不上价，直接锁死改善购买力。没有完成旧屋出清，中产家庭很难拿出足额资金去撬动三四百万元以上的二套置换。”

当然，新房市场标准大幅提高，同等预算下，新房拥有更新户型、更好公区、全新精装、物业升级等优势，对于中产改善家庭，预算充足情况下更愿意优先选择新房。

“300万~800万元恰恰是目前杭州新房改善产品集中供应区间，同预算次新二手房，还要面临房龄、外立面、户型过时、折旧损耗等劣势，产品上也有明显代差。”一位本土开发商营销负责人表示，不限价后，最近一年推出的产品，哪怕只是3万+的单价，开发商对于公区的打造也是前几年的产品不能比的。

“目前这个大环境下，换房的优先级肯定是下调的，加杠杆买房更是慎之又慎。而首套刚需，在价格回调、公积金等政策加持下，愿意择机入场。”一位业内人士以自己的亲身经历向记者坦言。

同时，我们在这张表格中也可以看到，800万~1000万元，以及1000万元以上价格段的成交，相应也都同比下降0.7%，可见，高端客户的总体活跃度也在下滑。正如一位滨江板块中介分析道：“市场这个价格段的承载量基本是恒定的，目前千万级的新房、次新房选择余地太多，对价格冲击自然很大。”