洼地终于逆袭了，九堡地价比3年前涨了近万元！

昨天杭州4宗宅地集中出让，最激烈的一战在九堡：65轮竞价，溢价率61.5%，绿城高奏凯歌，成交价比起始价高了近8个亿，而九堡的地价每平方米也比3年前高出近万元。

九堡地价3年每平方米涨近万元

板块迎来价值翻身

昨天出让的九堡宅地，东至仁爱路，南至金禾街，西至杭乔路310号，北至九沙大道。该地块出让面积41351平方米，容积率2.2。

经过65轮竞价，由绿城以总价207430万元竞得，折合楼面价22801元/平方米，溢价率61.5%。

从区位来看，该地块优势明显。距离地铁1号线与9号线的换乘站客运中心站仅200米，周边配套成熟，包括国芳天街、城东广场、东城小学、东城中学等。

但长期以来，九堡被视为杭州房地产市场的价格洼地。这里的新房限价多年来维持在3.3万元/平方米，不仅低于更靠近市中心的七堡，也低于位置更东、距离市中心更远的下沙核心区。

本次土拍，或标志着九堡板块迎来价值翻身——2023年，九堡板块的宅地楼面价约为1.4万元/平方米。时隔3年多，地价上涨了8800元/平方米。

九堡板块上一个新房项目要追溯到2023年，即位于德胜东路以北的澜映悦城，彼时新房均价为3.34万元/平方米。

本次出让地块相比澜映悦城，距离客运中心站更近，地段更为核心。

此前绿城鲜少涉足九堡，此次高调入场，也侧面印证了板块价值的提升。业内预估，地块的未来新房均价很可能突破金沙湖板块的3.8万元/平方米。

九堡板块开发较早，从地图上看，可供开发的空地已所剩不多。此次成交的绿城项目属于板块内仅存的几宗宅地之一。

目前九堡板块暂无在售新房，绿城项目未来的销售表现如何，住媒体将持续关注。

从“后悔买在九堡”

到“年轻人口集聚地”

在杭州向东发展的进程中，九堡曾是关键枢纽，串联了主城区、下沙与临平。

很多新杭州人可能想象不到，十几年前，九堡房价一度超过滨江，备受看好。

但此后多年，这里的城市界面和配套迟迟未见起色，房价停滞不前，一些购房者直言“后悔买在九堡”。

近几年，九堡的楼市认可度虽仍不及滨江，但已形成鲜明的电商直播产业集聚，成为杭州年轻人口的重要聚集地，并致力于打造职住均衡的都市产业区。

随着国芳天街和上城天街“双天街”的开业，曾经的商业短板已补齐；教育方面，这里未来将新增多所九年一贯制学校、中小学及幼儿园。

未来九堡新房供应有限。以德胜快速路为界，南部居住氛围浓厚但近年新盘极少；北部以产业和制造为主，宅地同样稀缺。不过，配套与产业的提升，叠加相对较低的房价和便利的交通，板块依然对刚需群体具有吸引力。

专家：此次地块出让的时机较好

“九堡最大的外部支撑来自下沙”

“与其说是‘咸鱼翻身’，不如称之为‘老板块迎来新生’。”透明房地产研究院院长陈焕春认为，九堡土地市场多年未有新动静，绿城此次拿地，有望为区域注入新的活力。

房地产业内常将九堡与金沙湖板块做对比。

杭州城市向东发展，起步较早的是下沙，而九堡最大的外部支撑恰恰来自下沙——后者更像是九堡的外围底盘。九堡自身配套虽不算突出，给人的印象也不如金沙湖，但其交通优势明显，目前的住宅集中区也形成了一定的居住氛围。

陈焕春分析，此次地块出让的时机恰到好处。近期杭州豪宅市场火热，为整体楼市注入了信心，而这块地恰好填补了市场上较为缺乏的中档产品区间——3万~4万元/平方米的价格段。只要定价合理，项目风险可控，开发商自然乐于参与这类主流地块。

一个板块最好的状态，是每年都能有些动静，持续有新盘入市。但九堡由于土地供应连续多年断档，发展节奏被打断。当前开发商虽有拿地热情，但对冷门区域关注有限，只对优质地块感兴趣。

陈焕春表示，近3年来，杭州土地供应规模持续下降，去年杭州已拿出“压箱底”的核心地块，今年的供应形势不容乐观。接下来土地市场的热度能否持续，能否保证未来新建商品房市场供应结构均衡合理，仍存在一定的挑战。

招商首入云谷

板块今年或迎两大新盘

昨天出让的云谷地块，位于在建地铁4号线西湖大学东站旁，是住宅兼容商业商务用地，商业与住宅比例为3∶7。该地块出让面积28696平方米，容积率3.0。

经过64轮竞价，地块由招商地产以总价121785万元竞得，折合楼面价14147元/平方米，溢价率35.6%。

要注意的是，商住用地中商业部分楼面价通常较低，住宅部分楼面价肯定会高于总体楼面价。

今年4月10日，滨江集团曾以总价9.63亿元竞得西湖大学站旁一宗宅地，楼面价19129元/平方米，溢价率近60%。

此前，云谷板块周边新房高层均价约3.4万元/平方米。板块内二手房绿城熙海棠挂牌单价约4万元/平方米。

算上昨天挂牌的这宗地块，云谷板块至少有2个新项目有望在今年下半年入市。

13.3亿元补仓下沙两宗宅地

兴耀进一步巩固区域布局

昨天出让的下沙西地块与下沙高教园地块，均由兴耀竞得。两宗地块有一个共同点：所在区域此前新房去化较快、销售表现良好，但目前均处于短期供应空窗期，对房企而言是难得的补仓机会。

开拍前，业内预测下沙两宗宅地的溢价率或在10%左右。但从最终成交结果来看，兴耀拿地决心超出预期。

其中，下沙西地块距离地铁1号线下沙西站约700米，是下沙公认配套最为优越的地段之一，金沙湖、龙湖天街均步行可达。出让面积为16126平方米，容积率2.4。

兴耀以总价69506万元竞得该地块，折合楼面价17959元/平方米，溢价率23%。

近期下沙西板块热度也比较高，均价3.8万元/平方米的湖映金沙轩、月映金沙庭等新房项目先后售罄。

另一宗下沙高教园宅地位于东部湾新城，紧邻下沙大学城，杭州电子科技大学、浙江理工大学等高校环绕。地块距离1号线文泽路站不到300米，两站即可到达金沙湖站，共享优质配套。

兴耀以总价63559万元竞得该地块，折合楼面价18672元/平方米，溢价率24.5%。

该地块东侧不远处即为兴耀开发的沐云川项目，高层均价为3.1万元/平方米，销售表现良好，摇号中签率在30%左右，目前已售罄。相比之下，本次地块容积率更低，仅为1.7，未来有望打造“沐云川2.0”，在住宅类型上更偏向改善需求，可规划小高层、洋房或叠排产品。

该地块周边均为已建成小区，比如西侧的东海未名园，二手房参考均价约2.35万元/平方米。