5月15日，余杭区未来科技城两宗姊妹宅地出让，这是杭州乃至浙江省的首次纯宅地组合出让，即不同指标、价格的两宗地同时出让，竞买人统一报名、统一报价，成交后各自签合同。

经过86轮的激烈争夺后，滨江&绿城联合体成功拿地，成交溢价率34.66%，成交总地价38.86亿元，折合楼面价31644元/㎡。

值得注意的是，按照成交溢价率和两宗地块分别的起拍价来算，容积率1.05的03地块成交楼面价达40867元/㎡，已创下未来科技城板块的地价新高。

与此同时，杭州今日挂牌两宗宅地，分别位于萧山江南科技城、临安锦城，将于6月16日出让。

未来科技城地价新高

滨江&绿城联合补仓

此次出让的未来科技城单元YH090705-01地块、未来科技城单元YH090705-03地块，位于五常湿地北面，东面距离在建的地铁12号线水乡北路站约800米，周边1公里范围内有在建的华润万象城、银泰中心、国际体育中心、余杭市民中心、文化艺术中心、未来国际演艺中心等重量级配套，地段优越。

两宗地块指标有所差异，北面的未来科技城单元YH090705-01地块，出让面积40630㎡，容积率2.0，建筑面积81260㎡，住宅建筑高度不小于27米，起拍价162520万元，起拍楼面价20000元/㎡。

紧临五常湿地的未来科技城单元YH090705-03地块，出让面积39553㎡，容积率1.05，建筑面积41530.65㎡，建筑限高30米，起拍价126038万元，起拍楼面价30348元/㎡。

由于组合出让，要求统一报名、同一报价，两宗地总起拍价约28.9亿元，综合之下的容积率为1.53，起拍楼面价为23500元/㎡。经过86轮的激烈争夺后，滨江&绿城联合体成功拿地，成交溢价率34.66%，成交总地价38.86亿元，折合楼面价31644元/㎡。

按照34.66%的溢价率来算，两宗地块的实际成交价分别是40867元/㎡、26932元/㎡，也就是说未来科技城板块新的地价纪录刷新了。此前的最高楼面价项目是2020年6月29日拿地的绿城交投·晓月澄庐，容积率1.1，楼面价39786元/㎡。此次成交地块的东侧，有待售项目绿城·枫丹玫瑰园，在去年11月25日出让，容积率1.05，成交楼面价35000元/㎡，规划了28幢4F联排和5幢6F洋房住宅建筑。

“组合出让”模式走红

全国多地已有探索案例

此次杭州的“宅地+宅地”组合出让，其实和过去的海潮TOD项目、和平广场“三芒星”地块颇为接近，过去将多宗子地块打包成一宗“巨无霸”地块出让，同样有不同的容积率，区别在于过去起拍价、拿地主体和成交合同都只有一个。如今的组合出让则更灵活，有不同的起拍价，虽然一起拍，但成交后将分开签合同。

近期，“组合出让”的供地模式高频出现在全国土地市场中，上海、深圳、广州、成都、昆山等多地均已有探索案例，浙江省内宁波、湖州、永康也相继有了“组合出让”，激活土地集约利用的尝试。

比如宁波首宗组合用地在去年底完成出让，用地性质为科研用地，旨在推动城市更新，推动土地供应从“单块出让”转向“片区综合开发”；今年2月，湖州南浔探索出让了首宗“商业+公园绿地组合供应”，两宗地“打包”，不仅利于成片开发，还利于营商环境，拿地方一次性完成支付，省去多次报批、反复衔接的中间环节；4月，永康市万亩农田连片整治及乡村振兴项目部分地块，以“科研用地+文化活动用地”组合模式完成出让，为土地要素精准配置与集约化开发提供了新思路。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，作为土地供应模式的创新实践，组合出让的背景是国家为落实资源配置优化政策，以服务于城市更新与存量资产盘活。通过整体规划、统一开发，打破了传统点状开发的局限。同时能解决跨权属、跨用途土地无法统一供应的制度堵点，降低企业反复拿地的交易成本与时间成本，开发商能一次性拿地并进行整体规划与建设，从而提升开发效率和片区品质，并通过将热门与一般地块搭配出让，实现资源价值的互补与整体激活。

此次余杭区的“组合出让”，是浙江省首次以“商品住宅用地+商品住宅用地”的形式进行组合出让。浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为：“当前房企拿地普遍趋向谨慎，超大体量的地块存在诸多不确定性，分割成两块更易于出让，通过组合出让则有利于整体规划，开发商无需在同一块地里做‘高低配’，后期产品可以更合理、纯粹。”