这次火的是老小区和远郊刚需房

“这周末忙得水都顾不上喝，带看量比前一周翻了一倍多。”昨晚8点，杭州城西一家中介门店的经纪人小李终于腾出空来回了一条微信。他所在的门店主营三墩、良渚等刚需板块，最近店里几乎全员出动，“全是看200万元以内小户型的，年轻人居多，有的父母陪着来，比较爽快，看中了就坐下来谈价”。

小李的忙碌，正是杭州二手房市场“小阳春”启动的缩影。根据杭州贝壳研究院最新数据，上周日（3月8日），仅贝壳合作的门店，杭州二手房新签单量就达到234单——这是自去年5月19日以来，293天里的最高值，与去年3月下旬的小阳春高峰期单量相当。

刚需“唱主角”

200万元以内房源成交占56%

但今年的小阳春和去年有些不一样。杭州贝壳研究院统计，“当前成交更为火热的是低总价的刚需房。节后13天，总价200万元以内的房源成交占比达到56%，比去年同期高出13个百分点”。同时，总价500万～800万元的改善房源，占比则出现明显下滑。

“看房的明显多了，而且下定很快。”在三墩板块，一家德佑门店的店员小张说，他最近成交了一套总价约185万元的房子，买家是一对在城西上班的小夫妻，“年前看过一次，年后又看了一次，上周六就直接带着定金来了。”

杭州贝壳研究院院长上官剑分析，这种“结构性回暖”，背后有两重因素：“一方面是价格回调的影响，另一方面，去年3月—4月，申花、亚运村的次新房成交活跃，而今年次新房集中交付成交的现象并不突出，取而代之的是三墩、星桥、南部卧城等刚需热门商圈，今年成交量和比例都高出去年。”

杭州我爱我家的数据也印证了这一趋势。上周（3月2日—3月8日），全市二手房成交1397套，环比增长45.8%。而作为“先行指标”的带看量更是大幅飙升——上周客户带看量环比上涨69.9%，其中周末两天带看量同比前一个周末上涨115%。

更关键的是，带看转化为成交的速度正在加快。数据显示，上周二手房带看转化比为22∶1，也就是说平均成交1单需要带看22组客户，比复工首周的28组明显缩短。说明买家出手更为果断了。“当前成交的速度是近一年来最高的。”上官剑表示。

谁在买房？

15%的客户“潜伏”半年后出手

贝壳研究院的数据勾勒出购房者画像：节后成交的客源中，52%的购房者在15天内完成带看和下定金，这个比例比去年稍高。有意思的是，超过15%的购房者，在半年前就已经确定购房意向，却一直按兵不动，直到节后进入3月“小阳春”才快速下定。

“这说明经过长期博弈，当前的价格终于到了部分客户的心理价位。”上官剑解读。

一位在南部卧城买了房的市民告诉记者：“我从去年9月就开始看房，那时价格还在跌，我不敢下手。今年过完年回来发现，我看的那个小区同户型又降了10万元，我觉得差不多了，就买了。”

看具体板块，远郊和老旧小区成为这波行情的“主战场”。

杭州我爱我家数据显示，闲林板块凭借低总价优势成为上周成交热点。闲林山水以120万～150万元/套的低总价门槛受到刚需客青睐，上周成交6套；西溪山庄同样成交6套，高层成交均价在1.4万～1.7万元/平方米；雅乐国际花园成交5套，主力户型89平方米小三房，成交均价约1.26万元/平方米，较节前下降约4%。

老小区方面，采荷、朝晖、翠苑、大关、景芳等板块，上周均有3～4套成交，成交房源以40～60平方米小户型为主，总价150万元以内。其中，采荷板块凭借优质学区资源，价格小幅上涨约4%，业主议价空间收窄。而朝晖、翠苑等板块则有5%～8%的降幅。

虽然刚需盘成交火热，但改善盘并未熄火——只是“换了个地方”。核心地段次新房依旧抢眼，钱江世纪城板块的君品名邸，3月份已有2套房源成交，而该小区自去年9月以来月均成交量不足1套。未来科技城板块受益于建发元序开盘热度的带动，汀岸辰风里本月连续成交了4套170～200平方米的大户型。

“小阳春”如期而至

买卖双方怎么决策？

“从数据来看，当前市场行情属于正常偏热的状态。”上官剑判断，“现阶段入场主力以刚需群体为主，改善客户的置业链条尚未完全启动。”换句话说，刚需客在买，但改善客还在观望——后者需要先卖掉自己的房子，才能置换，而老房子的出售速度，决定了改善链条能否打通。这也解释了为何500万～800万元总价的改善房源近期成交占比下滑。

在申花板块，经纪人兰延涛的感受是：“目前次新房看的人多，真正下单的少，房东价格咬得紧，议价空间收窄。”

从供给端看，杭州上周新增挂牌房源量环比上涨约34.5%，不少房东希望抓住这波看房高峰期完成置换。报价也很理性，89.6%的调价房源为降价。其中，60%的房源降幅在5%以内，26%的房源降幅在5%～10%之间，主要集中在远郊及老小区。而核心地段次新房、优质学区房，一些房东议价空间小幅收窄甚至微涨，但占比仅为10.4%。

面对“小阳春”，买卖双方该怎么办？

我们联系了上城、拱墅、西湖、余杭、萧山区的多位经纪人，综合他们的建议，刚需购房者一定不要追高，当前市场“以价换量”仍是主基调，尤其远郊和老小区价格友好，可以多看多比，不必担心踏空；改善客可果断入市，核心地段的次新房不必等待“最低点”，毕竟优质房源稀缺。对于房东们来说，老小区、远郊房源房东，想要快速成交，诚心让利是王道。而核心地段品质过硬的次新房的房东则可以适度观望，等待更好的出手时机，也不用急着卖；对于置换型购房者来说，抓紧窗口期，带看量涨意味着看房人多，是卖出老房子的好时机，卖房后置换新房也要同步推进，避免踏空。

你考虑在这个“小阳春”买房或卖房吗？