记者 黄煜轩 摄

省内第一是温州，省外第一是安徽阜阳

2024年，杭州楼市发生了什么变化？

这一年，楼市的暖风从年初吹到年尾，降准降息、取消限购、限价取消、首付最低……

这一年，房东们更理性了，购房者更谨慎了，“以价换量”趋势依旧未变。

这一年，板块轮动现象明显，上半年核心区“老破小”引领市场，下半年改善型次新房大放异彩。

这一年，不包括各区出台的区域性购房政策，仅杭州全市层面推出的楼市新政就多达3次——

3月14日出台的新政，全面取消二手房限购政策，二手房增值税免征期“5年改2年”。

5月9日出台的新政，全面取消了新房限购政策，自此，杭州长达7年半之久的限购时代终结。

10月9日出台的新政，全面取消新房限价，取消限售以及社保排序。

一套套组合拳下，杭州楼市发生了怎样的变化？

不限购不限价时代，你会选择新房还是二手房？

杭州楼市新政去年“三连发” 10月份后市场复苏最明显

去年杭州楼市的走向，与阶段性的新政发布节点息息相关。纵观全年，全市范围内的新政就来了“三连发”。

首先是去年第一季度的新政，精准指向二手房市场。不但全面取消二手房限购政策，还进行了增值税“5改2”等的改变。“金三”很快稳住了。去年3月份，杭州市区二手房成交8502套，创近12个月新高。

时隔近两个月，5月份杭州再度发布新政，全面解除限购、首套按区认定等。新政一出，房地产界不少销售人员立马更新了说辞与文案。有楼盘在新政发布11分钟后就群发短信，打出“超级捡漏价”，朋友圈转发、电话推销都马上跟进。主城区范围内多家在售楼盘的营销人员欣喜地告诉我们，这是大利好。“接下来几个月的KPI就看这一波了。”运河新城北一位销售人员说，政策的利好，最明显的作用就是给购房者提振了信心，推动还在犹豫的购房者下定决心。二手房方面，来自上城、西湖、拱墅、余杭、萧山等多个城区的资深中介告诉我们，正常来说，5、6、7这3个月是传统楼市的淡季，“当‘淡季’不淡的时候，第三季度的‘金九银十’也基本十拿九稳了。”5月份，杭州中心城区及热门板块的楼盘售楼处客流量明显上升。6月份，杭州市区商品房成交9044套，在当时创了近半年月度成交量新高；从3月到7月，杭州市区二手房月成交量连续5个月成交8000套以上。

在行业内传统的“银十”，杭州发布2024年的第三轮楼市新政，全面取消限价、降首付等。

10月以来，杭州楼市的复苏特别明显。10-12月，杭州市区商品房成交超2万套，占全年总量三成以上。

去年杭州84%的二手房

都是外地人买的

省内第一是温州

省外第一是安徽阜阳

去年杭州十区二手房总成交量93632套，创了最近4年来的新高，杭州二手房总成交量也首次超越了当年的新房总成交量。

卖掉这么多二手房，都是谁在买？

据杭州贝壳研究院最新数据，2024年成交的二手房订单里，84%都是外地人贡献的，杭州本地客户单量占比仅为16%，“杭州依然是全国楼市客户安家置业的理想标的”。

其中，省内客户中，单量排名前三的城市，分别是温州、绍兴和衢州。值得一提的是，温州人2024年在杭州的购房数量比2023年高出了54%，购房热情是近5年来的新高。而早在2014年到2021年间，杭州楼市就出现了著名的温州炒房客，这些购房者资金充裕，眼光独到，往往看中一个楼盘就会几套甚至几十套地组团购买。而现在，温州购房者中，不乏一些籍贯温州，在杭州打拼多年的新杭州人，对杭州的政策和市场更为熟悉。

去年杭州全面放开限购，这是温州客户大举回归的第一步。另外，市场嗅觉敏锐的温州购房者嗅到了杭州楼市回暖的迹象。像去年年初，不少温州客户就冲进杭州市中心，买走了不少价格低、位置佳的“老破小”。之后次新房回暖，温州购房者又把目光瞄准了钱江世纪城。据多位二手房经纪人透露，钱江世纪城区域内成交量居首的绿城·桂冠东方也是温州人买得最多。而且，温州人在杭州平均置业金额已达到333万元/套，比杭州本地人还要高。

省外城市中，安徽阜阳、安徽安庆和河南信阳，在杭州的购买单量位列Top3。

130多个楼盘，7.5万套新房 2025年依然是个交付大年

2024年杭州二手房历史性“逆袭”新房成交总量，其中新交付的房源功不可没。

光是去年的最后4个月，杭州十区就有3.5万套住宅交付，其中有不少进入二手房市场成为次新房。包括勾庄板块的绿城“海棠三子”月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩，还有星创城映月璟园、万科星遇光年府，以及申花板块的“华丰造纸厂三兄弟”，亚运村板块的华润亚奥城，钱江新城二期板块的首个交付楼盘栖江揽月等。

2025年，杭州预计有7.5万套新房、130多个楼盘交付，与2024年体量相当，依然是交付大年。其中，临平预计有1.4万套新房交付，在所有城区中排名第一。拱墅、余杭、萧山均有超过1万套的交付。临安、富阳两个近郊的区域因新增供地减少，2025年仅有3-4个新盘交付，供应量均低于3000套，对于整个区域的价格止跌会有助力的作用。

从板块上来看，有6个板块在2025年交付量会达到3000套以上。其中既有纯刚需的板块，如：大江东、乔司、东湖新城，也有刚改客群集中的半山、勾庄，还有套均价超过千万的高总价房源聚集地——钱江新城二期。同样作为高端改善的申花，预计有近3000套的交付。

业内人士分析，价格主要是由供需关系决定的，在短时间内，供应明显增加，会增加二手房市场价格的波动。

以钱江新城二期为例，目前板块库存在售的住宅为1000套左右，2025年板块有11个项目、4900多套总价千万元的住宅批量交付。按照新房约15%的二手房挂牌量来计算，至少有约750套房源会快速流入到二手房市场中去，板块的库存量会迅速增加75%，那么大概率会像2024年的钱江世纪城一样，迎来一场交付后的“价格大考”。

2024年，要在杭州买到新房，总体来看，不算难。2024年杭州共计13万人次参与新房摇号，整体新房中签率为57%，为历年中签率最高的年份。这个趋势也会延续至2025年。

那么2025年，你会继续摇号冲新房，还是考虑“所见即所得”的二手房呢？