全面放开限价后，杭州主城核心区板块地价再创新高。奥体、四堡七堡、东新、之江的楼面价被逐一刷新。

锦绣公馆、钱江湾两大“鸽盘”终于亮相，人气居高不下。锦绣公馆首开精装均价7.9万元/平方米，中签率12.36%。二开价格上调至8.2万元/平方米，仍有购房者趋之若鹜。钱江湾76套房源“一把清”，精装均价达9万元/平方米，现场选房至117号就售罄，称得上“秒空”。

可见，改善市场购买力强劲。当然，好地段、好产品才能打动购房者的心。

2025年即将开启新篇章，“不限”后的杭州楼市，有哪些“参赛选手”已经登场？

运河新城或将成为

“限价”新盘供应大户

年底一波红盘潮来袭，安琪儿、申花、东新等楼市当红板块，均有限价房赶着上市，肉眼可见限价房的供应越来越少。据不完全统计，杭州主城范围内限价新盘不超过15个，其中还有部分会在年底开盘，留给2025年的“限价”新盘屈指可数。

目前来看，杭州还有限价房可售的板块为运河新城、上塘、钱江新城二期等，主要供应以运河新城的滨运映翠湾、宸岸栖月轩、汀岸印月轩等待售盘为主，精装限价均为3.37万元/平方米，预计在明年上半年首开。

运河新城待售的有三个楼盘，交通情况相近，主要围绕4号线平安桥站，板块内还有邵逸夫医院作为医疗配套。

作为滨江集团在运河新城沿岸的第三子，滨运映翠湾与今年5月首开后就火速售罄的宸岸印月里仅一路之隔，根据公示信息，项目规划建设12栋6-17层高的洋房及高层住宅，户型面积110-189平方米，容积率1.9。

绿城的宸岸栖月轩规划了7幢13-17层的高层住宅，户型面积105-139平方米，整体定位偏向刚需改善。从效果图上来看，项目整体配置跟宸岸印月轩相近，颜值不低。而且，该项目是三个盘中最靠近地铁的项目，约300米即可到达平安桥站。

汀岸印月轩也是绿城开发，规划18幢11-17F住宅，户型面积109-165平方米，定位刚需改善。项目外立面采用两侧一体板，南面为铝线条+玻璃，北面是涂料。

钱江新城二期、上塘的限价房

备受市场期待

钱江新城二期最后一宗限价地块在观翠揽月轩的东侧，南侧就是杭州天长观潮小学，东侧为在建公园、文体中心、邻里中心，配套丰富。

项目已经公布案名为玉澜月华，精装限价为6.75万元/平方米。10月22日，该地块被绿城以50717元/平方米、28.55%的溢价率拿下。项目预计在明年2月下旬开放示范区、样板房，3月下旬首开。

根据规划，玉澜月华预计户型面积212-388平方米，总价段约1400-2700万元，价位远超绿城在同板块打造的第一个项目芝澜月华轩。项目设计了6幢19-23层的高层住宅，外立面选用大面积玻璃搭配弧线转角，景观廊架、下沉式庭院均具备，值得一提的是室内的会所也配备了恒温泳池，高端改善氛围很浓。

另一宗备受关注的改善地块则是上塘地块，是地铁3、5号线善贤站上盖的项目。边上就是上塘河，隔河对望城北体育公园，地理位置优越。这块地在土拍中被招商地产以约4.2万元/平方米，24.87%的溢价率拿下，精装限价约5.7万元/平方米。

该地块可能是杭州主城核心区最后一宗限价低密，毕竟容积率约1.3的霞映锦绣里每次开盘都拼社保，招商上塘地块的容积率仅1.2，很可能会打造成叠拼，因此，虽然项目规划还没出来，但已经有不少人瞄上了。

“不限”新盘来势汹汹

对房价有怎样的影响？

“不限”后的杭州楼市，其实已经成交不少地块，如奥体、东新、四堡七堡单元地价均创板块新高。

以滨江拿下的安琪儿地块3.0项目为例，地价已经超过4万元/平方米，成为板块内价格最高的一宗地块。相比之前翡翠锦和府约3.5万元/平方米的楼面价，两块地的楼面价差约5000元/平方米。业内人士分析，将来这块地的精装售价突破5万元/平方米不是问题。

拱墅区绿城华丰项目，楼面价约18370元/平方米，溢价率18.07%，案名为溪映听月。项目南侧就是今年上半年售罄的溪映明月，精装均价3万元/平方米，中签率约12%-18%。项目规划8幢12-15层的住宅，容积率2.2，户型面积约126-169平方米。有消息称，该项目计划售价为3.4万元/平方米，预计明年2月份开盘。

同样备受关注的还有滨江集团拿下的奥体博览中心地块。今年11月，滨江经过49轮竞价，以约4.8万元/平方米的楼面价拿下该地块，溢价率达33.85%。这是奥体板块首宗不限价宅地，楼面价远超该板块此前的4.6-4.7万元/平方米的新房限价。

从地理位置来看，该地块位于奥体核心，在建的兴耀望阙南侧，西面距离地铁6、7号线换乘站奥体中心站约900米，东面距离在建15号线合丰站约500米。大小莲花、杭州之门等核心地标都在直线距离约1公里的范围内，杭州大部分限售红盘也都在附近。因此，有人估计该地块将来售价至少达到7.5万元/平方米。

业内人士分析，高溢价率地块有市场热度支撑，售价上调可能性很大，而部分低溢价率的地块由于缺少板块动能，价格上调概率和幅度可能不会很大。比如上个月兴耀在土拍中拿下“不限”的石桥地块，楼面价13564元/平方米，溢价率0.68%。对于这种情况，兴耀石桥项目将来精装售价估计就与板块原限价相差不大。

目前来看，2025年的杭州楼市依旧会是“限价房”“不限价房”混战的局面。几个人气板块的待售项目都以改善户型为主，可见即将到来的2025年上半年或将迎来改善型“大乱斗”。