“面粉贵过面包”的秘密 奥体板块的含金量还在增长

昨天，杭州新一轮土拍中，位于杭州奥体板块核心区域的一宗地块以48186元/平方米的成交楼面价完成出让。这一成交楼面价，已高过奥体板块（包括奥体中心和钱江世纪城一带）同类楼盘此前的精装新房限价。

“面粉贵过面包”，这让本就在杭州楼市里有着极高关注度的奥体板块，再度吸引了全城的目光。不少房地产业内人士甚至认为，本次成交将引燃奥体板块新一轮的价值爆发。

奥体板块和钱江世纪城，之所以能成为极高关注度的城市板块，和其规划定位密不可分。

2016年，杭州在原有延安路、武林广场和湖滨等区域组成传统城市核心的基础上，在钱江两岸增加了一个城市核心，奥体板块和钱江世纪城成为这个城市新核心的组成部分。

而新获批的《杭州市国土空间总体规划（2021-2035年）》明确，杭州最高能级的城市中心由两个增加到三个，三个城市中心分别是武林湖滨中心、钱江两岸中心和城西科创中心。这意味着如今的杭州，已进入了“三心时代”。

“面粉”凭什么贵过“面包”？作为杭州第二城市中心组成部分的奥体中心和钱江世纪城，为什么如此被开发商们看好？在杭州未来的城市发展中，奥体板块将起到怎样的作用？

奥体板块示意图 制图 高薇

“人类造地史上的奇迹”

其实，在杭州城市发展的过程中，奥体中心和钱江世纪城所在的奥体板块，一直起着举足轻重的作用，这里曾造就了“人类造地史上的奇迹”。

“人类造地史上的奇迹”是联合国粮农组织对萧山围垦的评价。始于20世纪60年代的萧山围垦工程，在进行围垦工程之前，如今的奥体中心和钱江世纪城的部分区域，还是钱塘江的江面，尚未形成陆地。

历史上，钱塘江的走向并不固定，多次改道，每一次的改道总是伴随着“坍江”，生活在江岸边的人们会因此遭受巨大的灾难。后来人们想到了筑堤圈围开垦土地的方式，在将钱塘江走向固定下来的同时，还开发出了大量的江岸土地，以缓解人多地少的矛盾。

经过不断地围垦作业，如今亚运村所在位置一带的陆地面积不断增加，利一村、利二村和丰北村等村庄的经济开始蓬勃发展，这里的居民也变得富裕起来，住上了小洋房，有时还会跨过钱塘江，去武林广场一带的商场逛街购物。

那时，在杭州市中心逛街购物，享受城市繁华的他们，可能无法想象，自己围垦出来的江岸荒地，后来会成为能与武林广场、湖滨一带处于同一级别的杭州第二城市核心，在老家待着的自己，也会成为城市核心区的居民。

蜕变始于钱江世纪城的出现

在很多当地居民看来，这里发生沧海桑田般巨变的时间起点，是2003年左右。

这一阶段，过去城区规模较小的杭州，提出了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略目标，为了响应这一目标，萧山区相关部门决定在钱江南岸建起一座钱江世纪城，紧贴着钱塘江边的利一村、利二村等村庄都包含在内。

确定了钱江世纪城这一如今十分响亮的名称后，钱江南岸的巨变就开始了，农居、田野变成了城市道路和一个个工地。几年之后，杭州第一条穿越钱塘江的隧道——庆春隧道修到了这里，向北跨过钱塘江走庆春路可以直通西湖边，向南沿着市心北路可以直通萧山城区，原本处在江岸边的城市“末端”，一下子就成了连接杭州主城区和萧山城区的枢纽地带。

不过，这一时期的钱江世纪城，在整个杭州的关注度和认可度依然十分有限。除了重点建设发展的钱江新城，杭州市民似乎更关注申花、滨江和下沙等城市新板块的发展，买房也更愿意买在这些板块，如果发现身边有人把新房买在了钱江世纪城，还会表示不解甚至质疑。

奥体中心落地

“高光时刻”到来

这样的局面一直持续到了2015年前后，这一年杭州取得了亚运会的主办权，钱江南岸的奥体博览城就是开、闭幕式和众多赛事的举办地，而G20杭州峰会也将于2016年在奥体博览城内的杭州国际博览中心举行。

G20杭州峰会举办时，发展成果初现的奥体板块，第一次迎来了自己的“高光时刻”，它吸引了全世界的目光，在杭州市内更是引起了市民极高的关注，“跨过钱塘江，住到奥体、世纪城去”成了很多市民的选择。

之所以能迎来如此的“高光时刻”，和杭州奥体中心落地于此有着重要的关系。

进入21世纪后，杭州相关部门通过分析研究意识到，当时杭州与国内发达城市的体育设施相比较为落后，与承办全运会等大型体育赛事的要求差距较大，很有必要以前瞻眼光，建设一座世界一流的奥体中心。

不过，那时规划建设奥体中心，还没有想到亚运会能在这里举行。当时，杭州能够展望的也就是申办全运会或单项国际赛事。对奥体博览城相关项目的前瞻性谋划，为后来举办G20杭州峰会以及申办杭州亚运会增加了底气，争取了时间。

2006年，杭州市相关部门在经过大量调研论证及沟通协调后，提出了奥体中心的5个选址方案，分别位于下沙、滨江、九堡、临平和萧山。

最终，钱江南岸正对着钱江新城的选址方案得到认可并顺利落地。跨越滨江、萧山两区的奥体博览城在这里拔地而起，“大莲花”“小莲花”“杭州之门”等地标建筑，让奥体中心和钱江世纪城成为杭州的城市新名片，也成了整个奥体板块腾飞的重要契机。

城市新中心崛起

高端商场、酒店云集

2016年，《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》（2016年修订）获批。杭州在原有延安路、武林广场和湖滨等区域组成的传统城市核心的基础上，在钱江两岸增加了沿江地区城市核心，由钱江新城和奥体板块组成。

在这之后，杭州进入了亚运会筹办期，奥体板块也进入了快速发展阶段。除了“大莲花”和奥体中心游泳馆等用于亚运赛事的建筑，“杭州之门”、博地中心、望朝中心等大量摩天大楼开始建设并陆续落成，钱江南岸迅速形成了都市感极强的城市天际线，和钱江北岸的钱江新城交相呼应，形成了代表着杭州现代繁华的“城市新名片”。

2021年5月，北京华联竞得钱江世纪城内市心北路旁的商住地块，计划建设一处总面积超20万平方米的高端时尚百货商场，也就是杭州SKP。

杭州SKP计划打造成北京SKP的迭代升级版，而地处北京国贸商圈的北京SKP集聚了近千个品牌，其中80%以上是国际知名品牌，且不乏路易·威登、爱马仕、香奈儿等大牌。而杭州SKP还不只是高端时尚商场，计划配置高端写字楼，引入瑞吉酒店，在钱江世纪城打造集时尚购物、商务办公、高端酒店于一体的高品质核心商圈。

2021年9月，奥体板块的首家大型商业综合体奥体印象城开门迎客，深受杭州市民喜爱的山姆会员商店也在这里开设了分店，这不仅为奥体板块的居民提供了优质商业配套，也为板块注入了大量的人

气，提升了板块的商业辐射能力。

今年下半年，位于奥体中心地下的莲荷里开业，让“大莲花”和“小莲花”之间的都市区域瞬间热闹了起来，尤其是奥体中心举办演唱会的时候，商业街区内熙熙攘攘的人流和周边摩天大楼的璀璨霓虹，让这里作为城市新中心的氛围日益浓厚。

除了高端商场，华尔道夫酒店、W酒店和安达仕酒店等多个高端酒店都将花落此地，荣盛集团、恒逸集团等世界500强企业也落地于此，中核、台泥、浙商银行、飞鹤、网易云音乐、第六空间、极氪汽车等集团总部也在这里云集、扎根。

这将助力奥体板块完善城市配套功能，也让杭州的“第二中心”成为服务能级更高、辐射能力更强的城市新中心。

未来还是全球城市功能中心

不久前，《杭州市国土空间总体规划（2021-2035年）》获批，这一规划引领着杭州未来的发展，也明确了杭州未来的城市新格局。

杭州将构建“一主六辅三城、三江两脉八带”的多中心、网络化、组团式、集约型国土空间格局，其中“一主”指的是中心城区，在上一轮城市总规中被划为江南城的奥体板块，也划入了中心城区的范围。

此外，杭州将完善公共服务中心体系，规划了三处全球城市功能中心。钱江两岸中心就是其中之一，它将与武林湖滨中心、城西科创中心一起承担杭州参与国际竞争与合作、彰显国际影响力的功能，促进高等级公共服务设施集聚。

未来的钱江世纪城，还将向CAZ转型。CAZ指的是中央活力区，这是近年兴起的城市建设新概念，可以看作是CBD中央商务区的升级版。与CBD相比，CAZ功能更多，可步行的公共空间更多，宜商、宜居、宜游，白天和夜晚都有人气，不会出现人流的潮汐现象。

先前公示的钱江世纪城核心单元详细规划草案显示，萧山区博物馆世纪城分馆、萧山区图书馆世纪城分馆、萧山区音乐厅和萧山区文化艺术中心钱江世纪城美术馆等公共服务设施，均有望落地钱江世纪城。

可以预见，在未来，奥体板块不仅有企业总部、高端商业设施和酒店，也拥有丰富的文体娱乐配套设施，可以让市民在这里享受到有趣且多元的生活。

这样的一个城市中心，不仅助力杭州的城市发展，也能让市民的生活更为多姿多彩。