降息降首付，京沪广深优化限购 会给杭州带来怎样的影响？

近期，全国房地产市场迎来多轮政策调整。国庆假期前，京沪广深一线城市先后出台优化住房限购政策。杭州很多购房者也沸腾了：会给杭州带来怎样的影响？杭州后续可能会出什么“招”？

我们采访了多位楼市专家，他们的观点可以供大家参考。

杭州二手房市场会回暖吗？

“银十将反超金九”，对于杭州二手房，多位楼市专家持一致看法。

杭州贝壳研究院院长上官剑预测，10月份新房和二手交易量都会比9月份好，将为四季度楼市回稳打下基础，“积极政策影响下，楼市预期发生改变，止跌回稳是大概率事件，而且10月本身就是传统旺季，调控政策逐项落地，交易量也会随之提升。”

从最近二手房成交的榜单上看，低总价的老小区似乎不再受欢迎，次新房则频频登上热销榜单，这该如何解读？

中房大数据研究中心总经理陈焕春解释，“老破小”是二手房市场的中坚力量，特别是其中还有学区房，一直在总成交量里有较大占比。今年上半年，“老破小”成交和带看成为阶段性热点。“目前的状况，属于上一波小高峰过后，自然而然的回落。实际上如果年终再来看，‘老破小’的成交还是比较稳定的，波动不大。”

陈焕春认为，总的来看，杭州二手房今年表现不俗，如果能保持年初几个月的高位成交，今年二手房市场将交出一份非常不错的成绩单。

一手房市场表现如何？

上官剑认为，整体来说，近期杭州新房成交量还是在低位徘徊。

陈焕春则表示，新房市场依旧分化严重。近期杭州推出的购房补贴、以旧换新等政策，对于不温不火的板块，比如杭州主城区和余杭、萧山交界处，这些板块在楼市积极政策的影响下，受益最大。而主城核心区域，特别是还在摇号的楼盘，一直属于杭州楼市最有活力的区域，政策作用不明显；沉寂已久的远郊板块，政策影响也不大。

一线城市优化限购

对杭州有何影响？

9月底，京沪广深一线城市先后对住房限购政策进行优化：广州退出限购，深圳郊区退出限购，北京和上海则降低了外地人买房的社保缴纳年限。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对此表示，政策将发挥非常好的示范效应，对于后续各地进一步优化政策具有启发，同时意味着各类新的鼓励性政策也将继续出台。四季度楼市交易将迎来一波好行情，或将呈现“量价齐升”的良好势头，房地产“牛市之路”或将开启。

这次一线城市放松限购，特别是上海政策放松，是否会虹吸杭州的意向购房者？

“理论上说有可能，但实际占比很小。因为上海和杭州市场没有太多重合的客户，上海主要虹吸周边地市的买房人，杭州则主要虹吸省内其他城市的购房者。”陈焕春认为，如果上海的政策效果明显，对杭州也有提振市场信心的作用。

二套房首付降到15%

预示房价当下已经处于底部

上官剑认为，二套房的首付比例下降到15%，再叠加降低按揭贷款利率，一方面来说，能一定程度降低改善型购房者的门槛；另一方面，首套和二套都下降到15%的最低首付，意味着购房者需要承担更高的杠杆，在这种情况下政策仍然出台，也预示着房价当下已经处于底部。

“这轮降息和降首付的积极作用有很多，比如可以降低交易成本，特别是让那些还在犹豫的购房客户，出手更坚定、更快速。另外对购房信心也是一种正向刺激。”陈焕春表示，“总的来看，信贷政策的刺激很有力，但作用可能不是立竿见影的，属于温水煮青蛙。”

杭州的限价政策会不会全面取消？

“全面取消意味着改变规则，相关部门会更加谨慎。”陈焕春认为，从近期的土地出让条件看，杭州不限价的宅地越来越多。过去同一个板块内，所有新房都卖一个价的现象会慢慢减少。

部分板块和项目不限价，意味着政策允许差异化的产品存在，让商品房买卖回归市场行为，也让购房者根据自己的实际需求，用脚投票。这相对更合理，也更符合市场规律。

杭州后续可能会出什么“招”？

前几天，杭州推出购房可以“以旧换新”，帮助改善型换房群体节约购房时间成本。此前，萧山区和余杭区先后发布有关购房补贴的政策。

陈焕春认为，杭州楼市政策呈现出“一区一策”的特征，以区为单位推出房产政策，有利于精准管理，而且各个区不同时间推出楼市政策，也便于观察政策效果，相互参考。

“购房补贴政策在短期内能有效地挖掘购房潜力、去库存。”上官剑提到，楼市调控工具箱还有很多工具可用——比如契税、增值税等交易税费有调整空间，二手房交易中5.3%增值税也可以减免或免征。这些举措都能提升购房者信心，进一步降低居民购房成本。