一个不到45㎡的居民房，隔成三开间店面，拍卖成交价格316万，这个价格在杭州算不算高？

6月6日，网友杨女士向潮新闻记者帮分享了一件“趣事”：她在浏览拍卖网站时发现，体育场路上一家沿街住宅破墙开店，一间变成了三间，还拍卖出了高价。

她觉得，店铺周边都是老小区，这个成交价不低了，“这房子卖出八九十万差不多了，300多万已经是天价了，会不会和破墙开店有关？”

竞拍157次成交价每平7万，这个价格算高吗？

阿里资产网站截图

根据杨女士提供的信息，记者在阿里资产网站上找到了这个沿街店面的信息。

标的物信息显示，被拍卖的店面位于杭州体育场路上，建筑面积44.97㎡，用途为住宅，为“带租约体育场路沿街店面三开间三租户”，成交过户后的租金归买受人所有。

该店面于2024年6月5日上午10点起拍，直到6月6日上午10点48分拍卖结束，期间被竞拍157起，1元起拍，3160001元成交。

也就是说，最终成交的单价约为每平米7万元。

这样的价格是算高吗？

记者了解到，该沿街店面所属的体东社区为老小区。根据透明售房网显示，该社区二手房挂牌均价为每平米44103元，比店面成交价便宜了3万元。

透明售房网截图

随后，记者来到了位于体育场路上的链家地产。中介杨先生告诉记者，按照目前实际成交情况看，该小区二手房源成交均价基本在3万上下，但卖出的都不是沿街住宅。

杨先生说，之前也遇上过体育场路上沿街三开间店面出售的情况，建筑面积差不多，成交价格不等，总价又卖出150多万的，也有卖出300多万的。“所以现在都不好说，个人觉得还是有些偏高，但最终还得看这个店面带来多少回报率。”

根据竞买公告，记者致电拍卖人杭州枣橙蕉科技有限公司。

“委托人需要用钱，所以拍卖这套房子。”公司吴经理告诉记者，该公司受委托对该沿街三开间店铺进行拍卖，目前收买人已与公司联系，将在近期完成交易。

有店面今年才刚签约，换了房东租金会涨吗？

下午3点多，记者来到体育场路上，找到了这个三开间沿街店面。

店面位于体育场路北侧，被均匀地隔成了三间，由西向东一字排开，左右两家为童装店，中间是一家美甲店，都处于正常营业的状态。

靠西面的那家童装店，几个月前刚刚搬到体育场路上，和房东刚签了一年租约，租金1年5万元多，分摊到每个月，要缴4000多块钱。

“租金比我之前的店面便宜一些，整条体育场路上基本都是这个价格。”店主李女士说，她的店做的都是老客，很多都是网上下单，平时线下的生意不算多。

至于店面被拍卖，对李女士而言只是更换一个房东，营业自然不会受到任何影响。

李女士告诉记者，前段时候就听说房东要把店铺拍卖，这些天也有不少买房人来店里开房，但目前并没有接到更换房东的通知。

记者走访发现，另外两家对于店面被拍卖的态度差不多。其中另一家童装店只开了1年多，而美甲店在体育场路上已经经营6年了，也都没有受到影响。

美甲店老板孙女士对记者说，她目前唯一的关心的是，换了新房东，每个月的房租会不会变化？

对此，“记者帮”帮帮团智库专家、上海博和汉商（杭州）律师事务所创始合伙人，名誉主任邵斌律师表示，我国法律明确规定“买卖不破租赁”，即在租赁关系续存期间，即使出租人将租赁物让与他人，不影响之前租赁合同，买受人不能以房屋所有权的变化为由否认原先的租赁合同。

“对于店主来说，只是变更了一个合同的履行主体。”邵斌律师说，只要之前签订的店铺租赁合同没有到期，买受人都不能要求承租人返还租赁物，或擅自对租赁条款进行变更。