有个小区一年卖出了500多套二手房 

今年，“卖房难”或仍将贯穿全年

2023年杭州全市（不含临安）二手房月成交量变化（单位：套）

据杭州我爱我家数据，2023年，杭州市（不含临安）二手房成交了7.43万套，与2022年相比增加了1.73万套，同比上涨30.36%。

但拉长时间线看，7.43万套/年的交易量，仍是最近5年的第二低点。二手房目前依然处于“以价换量”的通道内。

从区域来看，成交量靠前的板块是闲林、三墩、良渚、临平、东湖新城等。广厦天都城以533套位列杭州二手住宅小区成交榜年度第一。

2023年的杭州二手房市场

行情走出了“U”形

2023年，杭州的二手房市场全年行情大致呈现两头高、中间低的“U形”走势。

同时，全年价格微幅下调，议价空间增大。

杭州我爱我家统计：2023年杭州二手住宅的成交均价为33506元/平方米，相比2022年的34037元/平方米，降幅约为1.56%。

第一季度，因春节假期的到来，1月份的交易量降到全年最低点，仅成交2953套。但春节过后，市场迅速反弹，2月份成交量升至6935套，3月份更是冲至全年顶峰，达到10190套。

但到了第二季度，二手房成交“四连跌”，整个季度共成交1.9万套。第三季度越发陷入低谷，整个季度成交1.4万套。

到了第四季度，随着10月16日“杭六条”新政落地，二手房成交量出现了明显的“翘尾行情”，10月份成交5967套，11月份8401套，12月份6655套。

降价贯穿全年

“卖小换大”难度加大

2023年对杭州二手房来说，“降价”两个字贯穿全年，“以价换量”趋势到现在仍在持续。

“有位业主在拱墅区武林商圈有套‘老旧大’的房子，原先信心满满挂出去，现在总价直降15%求出手。还私下和几个中介说，谁卖掉送大红包感谢。”拱墅区资深房产中介李维告诉我们。

不光是老小区业主，次新业主也未能幸免。

“有位业主有套拱宸桥板块的高品质次新房，楼层户型都不错，装修也很精心，但挂出去1个月都没人看。”李维说，业主忍痛降价10%，仍是“门可罗雀”，“房东是2020年买的这套房子，哪怕以目前这个‘无人问津’的挂牌价成交，加上添置的装修，也是亏本了。”

“实际上，从2021年下半年二手房市场进入下行期以来，杭州房价回调就没停止过，小区普降10%-20%，超过20%的也很多。”杭州我爱我家房产研究员分析。

上城、拱墅、西湖、余杭区多位房产中介，在实践中得出同样的结论：杭州二手房市场供大于求，业主们要么继续观望，要么只能“以价换量”。哪怕政策宽松了，但购房者仍旧谨慎，还在等待“价格底”。

与往年相比，改善型购房者的置换难度也在进一步加大。很多人需要“卖旧换新”或“卖小换大”，但眼下的市场环境中，如果没有较大幅度降价，他们的旧房、小房根本卖不掉。

总价200万元以下的二手房

成交占比持续扩大

宽松的政策环境，有利于刚需群体“上车”。

从2023年月度总价区间成交占比变化来看，200万元以下刚需住宅的成交比例，呈趋势性上升走势，从上半年平均27.3%上升至下半年的31.8%，最高在9月、10月达到32.3%。

具体来看，200万元以下的成交房源主要有两大类——

一类是主打低总价的主城老小区，成交房源主要集中在三墩北、古荡、翠苑、朝晖等传统老城区板块，多为面积50-70平方米、总价150万-170万元的房源，而这也是杭州刚需起步的基本盘。

另一类是价格梯度较大、选择空间更大的不限购区次新房。越来越多刚需把目光放在了不限购区的次新房上，成交主流板块包括临平、闲林、丁桥、星桥、塘栖等主城外溢板块。板块内小区成交单价多在2万元/平方米上下，和主城区相比，购房面积也能更大一些，因此深受刚需购房者的青睐。

总价800多万元的住宅

全年卖了超2000套

另一方面，近5年来，杭州总价800万元以上的高端住宅，成交占比呈一路上涨走势，从2019年的1.85%上升至2023年的4.25%。

2023年，杭州共卖出了2000多套总价超过800万元的二手住宅。

其中萧山区、滨江区尤为突出。

在总价800万元以上的房源成交中，萧山区从2019年到现在，成交占比一路向上，从4.33%的占比上升至今年的20.15%，5年涨了15.82%。而滨江区则从10.66%上涨至15.72%，5年涨了5.05%。在高净值人群加速买入高端住宅的大背景下，滨江区凭借奥体区域的价值，一直自带“虹吸效应”。而萧山区随着限购放开，叠加认房不认贷、买房首付比例降低等利好，也带动了钱江世纪城等区域的高端住宅成交走出独立行情。

典型小区有奥体的杭州壹号院，全年成交101套，其中总价800万元以上成交91套。而钱江世纪城板块内的保利澄品、保利创世纪小区，全年分别成交111套、88套，其中800万以上各成交78套和46套。

2024年杭州二手房市场

三个趋势预测

“2024年，杭州二手房市场卖房难的主基调仍将贯穿全年。”杭州我爱我家房产研究员判断，并给出三个趋势预测。

第一，今年上半年，“金三银四”行情大概率会如约而至，但“以价换量”的趋势仍将继续。

第二，“老破小”依旧难卖。

杭州二手房供应过剩，而目前的购房主体是年轻人，更倾向于购买新房或者房龄较新、面积较大的二手房。另一方面，杭州大多数“老破小”已过了增值高峰期。从市场大势来看，2023年大多数“老破小”的价格都在走下坡路，2024年，对于没有加分项（学区、地铁等配套）的“老破小”来说，出售难度会更大。

第三，刚需“上车房源”面积增大。比如90-140平方米成交占比提升明显，2023年同比上升2.16%，这一趋势在今年仍将持续。