万众期待的存量房贷利率下调终于落地。

8月31日晚间，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起实施。

昨天，浙江公布首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，可作为接下来降低存量的具体标准。按照该数据，2019年10月至2022年11月杭州存量首套房贷调整后最低可降至4.2%，2022年11月至今的存量首套房贷利率调整后最低降至4.0%。

具体到个人，到底怎么降？降多少？什么情况能降？关于新政，疑惑不少。橙柿互动就几个热门问题，逐一解答。

此外，还有一些尚不能明确的内容，橙柿互动也咨询了多家银行的客户经理，均表示具体操作细则还未出台，请耐心等一等。

调整存量房贷有两种方式

此次调整针对的是存量首套住房商业性个人住房贷款，具体是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

值得注意的是，由于杭州对首套采取“认房不认贷”政策，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的，也在此次调整的范围内。

调整方式有两种，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。此外，新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

两类人群受益尤其明显

一类是利率“站岗”的购房者。新杭州人小陈在2021年9月买了一套萧山市北的二手房，首套利率6.1%（LPR+145bp)，这还是在当时“房贷荒”的情况下托关系拿到的贷款。此后LPR多次下调，但由于加点实在太高，目前还是在5.75%的利率高位。

“得知这个消息，激动得一夜没睡好。”小陈说。按照此次存量首套房贷的调整办法，调整后的贷款利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。如果按照下限计算，原利率5.75%将降至4.2%（当时杭州首套房贷利率政策下限为LPR不加点）。

对于购房者，1.55个百分点的利率降幅是一笔厚厚的息差。以200万商业贷款，20年本额等息还款为例，调整后，小陈的月供将从14042元降至12331元，每个月少了1711元，总利息少了41万元。

还有一类就是置换人群，这里也包括了购买时不是家庭唯一住房，后期通过交易出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的情况。

由于首套认房不认贷的规定，改善置换的老杭州人于先生也能享受到此次政策红利。于先生是2021年初买的房，配了部分理财产品，将二套利率谈到了6.05%。买了新房后卖了旧房，目前住房是家庭唯一。根据存量房贷利率调整，原二套利率将降至4.2%的首套利率，减负明显。

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